Η πώληση του ακινήτου σας είναι αποκλειστικά δική μας υπόθεση!

Τιμές ακινήτων Νοέμβριος 2024

Υπολογιστής Τιμών Ακινήτων

Ευρύτερη περιοχή

Εισαγωγικές σημειώσεις

Στη σελίδα αυτή θα βρείτε τις τρέχουσες εμπορικές τιμές ακινήτων για αρκετές περιοχές / δήμους της Αττικής.

Όπως έχουμε αναφέρει και στη σελίδα μας για την εκτίμηση αξίας ακινήτου, η εμπορική αξία είναι στην πραγματικότητα η τιμή στην οποία ΘΑ ΠΟΥΛΗΘΕΙ τελικά ένα ακίνητο και όχι αυτή στην οποία διαφημίζεται / προβάλλεται, ή/και απαιτεί ο ιδιοκτήτης του.

Η εκτίμηση της εμπορικής αξίας ενός συνήθους οικιστικού ή εμπορικού ακινήτου είναι μια σχετικά εύκολη υπόθεση για έμπειρους εκτιμητές / μεσίτες ακινήτων, αλλά ταυτόχρονα μια δύσκολη εξίσωση για τους ιδιοκτήτες / πωλητές και τους υπο-απασχολούμενους “συμβούλους ακίνητης περιουσίας“.

Εδώ θα πρέπει να τονίσουμε πως η Ελληνική αγορά ακινήτων είναι ακόμα αναπτυσσόμενη – και όχι αναπτυγμένη – και συνεπώς ανώριμη. Το σημαντικότερο πρόβλημα της εγχώριας βιομηχανίας είναι η έλλειψη πληροφόρησης και διαφάνειας αναφορικά με τις πραγματικές εμπορικές τιμές ακινήτων, που οφείλεται στα ελλειπή και χαμηλής αξιοπιστίας στοιχεία τεκμηρίωσης.

Για να μπορέσει, συνεπώς, κάποιος να υπολογίσει με ακρίβεια την τρέχουσα εμπορική τιμή ακινήτου, θα πρέπει να έχει πρόσβαση σε πλήθος αξιόπιστων και αδιαμφισβήτητων δεδομένων, με τα οποία θα μπορέσει μετά από κατάλληλη επεξεργασία και αναγωγές, να υπολογίσει τη ζητούμενη αξία. Τα δεδομένα αυτά, ενδεικτικά, είναι οι πραγματικές τιμές ακινήτων που έχουν πουληθεί πρόσφατα στην περιοχή ενδιαφέροντος, η πραγματική ζήτηση στην περιοχή ενδιαφέροντος παρόμοιων σε χαρακτηριστικά ακινήτων, και φυσικά το μέγιστο ποσό που είναι πρόθυμος να διαθέσει ένας αγοραστής για παρόμοιο ακίνητο στην περιοχή ενδιαφέροντος.

Εύκολα καταλαβαίνει κανείς πως πρόσβαση στα πιο πάνω δεδομένα έχουν μόνο οι μεσίτες ακινήτων και το κράτος, μέσω των δηλώσεων μεταβιβάσεων ακινήτων, με την αυστηρή προϋπόθεση ότι έχει δηλωθεί το πραγματικό τίμημα μιας αγοραπωλησίας και όχι το ελάχιστο απαιτούμενο που προκύπτει από την αντικειμενική αξία.

Άρα στην πραγματικότητα μόνο οι μεσίτες ακινήτων – και όχι όλοι εξ’ αυτών – γνωρίζουν σε ποια ακριβώς τιμή “έκλεισε” ένα ακίνητο και κανένας άλλος, εξαιρουμένων φυσικά των πωλητών / αγοραστών.

Μεθοδολογία

Τρεις (3) είναι οι “πάροχοι” δεδομένων για τις πραγματικές τιμές ακινήτων.

Η μοναδική επίσημη πηγή πληροφόρησης για τις (θεωρητικά πραγματικές) τιμές ακινήτων στην Ελλάδα σήμερα είναι το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Είναι σίγουρα μια από τις χειρότερες πλατφόρμες παροχής ανοιχτών δεδομένων στην Ελλάδα, όχι μόνο σχεδιαστικά και λειτουργικά, αλλά και ουσιαστικά, αφού η παρεχόμενη πληροφορία είναι τόσο ελλιπής που στην ουσία αυτο-καθίσταται αναξιόπιστη, παρόλο που μπορεί να περιέχει και μερικά αξιοποιήσιμα στοιχεία.
Η δεύτερη πηγή πληροφόρησης είναι συγκεκριμένοι επαγγελματικοί κλάδοι που αναγκαστικά συμμετέχουν σε μια αγοραπωλησία, όπως οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι, οι μηχανικοί και οι φοροτεχνικοί.
Και η τρίτη πηγή πληροφόρησης είναι οι επαγγελματίες μεσίτες ακινήτων, αυτοί που απασχολούνται αποκλειστικά στη βιομηχανία και έχουν άριστη γνώση συγκεκριμένων περιοχών και συνεπώς αξιόπιστα δεδομένα για τις τιμές ακινήτων.

ΔΕΝ είναι αξιόπιστη πηγή πληροφόρησης τα διάφορα portals ακινήτων, καθώς εκεί παρουσιάζονται αποκλειστικά οι ζητούμενες επιθυμητές τιμές από τους ιδιοκτήτες και όχι βέβαια οι τιμές που έχουν προκύψει μετά από επαγγελματική εκτίμηση. Έχουν παρατηρηθεί τεράστιες αποκλίσεις στις τιμές ακινήτων ακόμα και 250% (προς τα πάνω φυσικά), με την συντριπτική πλειοψηφία (68%) να είναι υπερτιμημένα ακίνητα, 20% σε “κανονικές” τιμές και μόλις 12% να είναι υποτιμημένα. Από τα υποτιμημένα ακίνητα η πλειοψηφία είναι μη οικοδομήσιμη γη και επαγγελματικοί / αποθηκευτικοί χώροι χαμηλής ζήτησης.

ΔΕΝ αποτελούν αξιόπιστη πηγή πληροφόρησης, προφανώς, οι “μαρτυρίες” πωλητών – αγοραστών – γνωστών – συγγενών – φίλων – παρατρεχάμενων, κλπ, οι οποίοι ανάλογα με την πλευρά την οποία εκπροσωπούν, είτε θα “δηλώσουν” ότι πούλησαν ακριβά, είτε ότι αγόρασαν φθηνά.

Η μεθοδολογία που ακολουθούμε σαν μεσιτικό γραφείο και εταιρία, μάλλον από επαγγελματική διαστροφή αλλά και από την πρόκληση χρήσης και εξέλιξης πολύπλοκων υπολογιστικών φύλων, γίνεται στο μεγαλύτερο μέρος της “χειροκίνητα”, διότι τα διαθέσιμα αξιόπιστα δεδομένα που παρέχονται από τις 3 βασικές πληγές πληροφόρησης που προαναφέρθηκαν, δεν είναι δομημένα σε κάποια συγκεκριμένη και επεξεργάσιμη μορφή, αλλά “σκόρπια”.

Έτσι, πρέπει να τα συγκεντρώσουμε, να συμπληρώσουμε τα στοιχεία που λείπουν και τέλος να τα “δομήσουμε” σε συγκεκριμένη μορφή, ώστε να μπορούν να εισαχθούν στα υπολογιστικά φύλλα για περαιτέρω επεξεργασία. Ενδεικτικά αναφέρουμε πως συγκεντρώνουμε και αξιοποιούμε πενήντα (50) παραμέτρους / χαρακτηριστικά για κάθε ακίνητο το οποίο εισάγουμε στη βάση δεδομένων μας προς επεξεργασία και εκτίμηση εμπορικής αξίας. Στην επεξεργασία που ακολουθεί δεν λαμβάνονται υπόψη οι ακραίες τιμές και χαρακτηριστικά (είτε προς τα πάνω, είτε προς τα κάτω), όπως π.χ. η τιμή και το εμβαδόν, ώστε τα αποτελέσματα να αποκτήσουν ακόμα μεγαλύτερη αξιοπιστία.

Αποτελέσματα

Στην παρούσα σελίδα παρουσιάζονται οι τιμές ακινήτων μόνο για κατοικίες σε οικιστικές περιοχές του Νομού Αττικής. Τα ακίνητα είναι όλα με παλαιότητα άνω των 5 ετών και όχι νεόδμητα. Αυτό που βλέπετε στην παρούσα φάση είναι η διάμεσος πραγματικών τιμών πωληθέντων για το προηγούμενο τρίμηνο. Δεν γίνεται διαχωρισμός και ταξινόμηση σε κανένα από τα 50 διαφορετικά χαρακτηριστικά των εξετασθέντων ακινήτων, διότι αυτό είναι αρμοδιότητα και ευθύνη του εκτιμητή / μεσίτη.

Για να μπορέσει να γίνει μια εκτίμηση θα πρέπει να υπάρχει μια βάση. Η βάση αυτή είναι η διάμεσος. Από τη στιγμή που υπάρχει η αξιόπιστη βάση, είναι πολύ πιο εύκολο να εκτιμηθεί με ακρίβεια η τιμή ενός ακινήτου, ακόμα κι αν έχει πολλά διαφορετικά χαρακτηριστικά από κάποιο άλλο. Το κοινό χαρακτηριστικό που έχει η τιμή βάσης είναι η (ευρύτερη) περιοχή. Σε μεταγενέστερο στάδιο η τιμή βάσης θα περάσει σε επίπεδο γειτονιάς και στο τέλος σε επίπεδο οδού και ακριβούς στίγματος.

Γιατί η βάση είναι συνδεδεμένη με την περιοχή ; Απλούστατα, διότι το πρώτο πράγμα που αγοράζει κάποιος είναι η “περιοχή” (ή ο Δήμος), μετά η γειτονιά της συγκεκριμένης περιοχής και τελευταία έρχεται το ίδιο το ακίνητο (κτίσμα ή γη), το οποίο αποτιμάται πολύ εύκολα (π.χ. σαν κόστος κατασκευής).

Έτσι, λοιπόν, λύνονται οι “εύλογες” απορίες και των πιο δύσπιστων σχετικά με τα αποτελέσματα που παρουσιάζουμε και την μεθοδολογία που ακολουθούμε. Κάθε περιοχή ανά χρονική περίοδο έχει και μια τιμή βάσης, αυτή που βλέπετε στους πίνακες, και σε αυτή την τιμή προσθέτουμε ή αφαιρούμε ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του υπό εξέταση / εκτίμηση ακινήτου. Μόνο ο επαγγελματίας εκτιμητής / μεσίτης μπορεί να είναι αντικειμενικός στην αποτίμηση των χαρακτηριστικών που θα προσθέσουν αξία ή θα υποτιμήσουν ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης / πωλητής έχει μόνο μια υποκειμενική άποψη, βασισμένη σε ελλειπή, ή/και λανθασμένα δεδομένα, στη δική του αισθητική και κριτήρια, αλλά και στο συναίσθημα, που στην περίπτωση πώλησης ενός ακινήτου είναι πολύ κακός σύμβουλος.

Αν όλα αυτά σας φαίνονται “δύσκολα” κρατείστε μόνο το εξής :

Οι τιμές ακινήτων ανά τετραγωνικό μέτρο και περιοχή που βλέπετε παρακάτω, δεν είναι οι τιμές που θα πουληθεί το δικό σας ακίνητο, αλλά οι διάμεσες τιμές βάσης με τις οποίες θα υπολογιστεί η τρέχουσα εμπορική αξία του, η οποία μπορεί να είναι ίση, μεγαλύτερη ή μικρότερη. Αυτό θα υπολογιστεί με ακρίβεια λαμβάνοντας υπόψη τουλάχιστον τα 40 από τα 50 χαρακτηριστικά που χρησιμοποιούμε στις βάσεις δεδομένων μας (δηλαδή τουλάχιστον το 80% των χαρακτηριστικών θα ληφθούν υπόψη κατά την εκτίμηση του δικού σας ακινήτου).

Στους πίνακες και στον υπολογιστή που παρουσιάζονται σε αυτή τη σελίδα θα βρείτε μόνο τις περιοχές για τις οποίες διαθέτουμε αξιόπιστα δεδομένα. Καθώς τα δεδομένα θα εμπλουτίζονται, θα συμπεριλάβουμε και άλλες περιοχές πολύ σύντομα.

Συμπέρασμα

Η Ελλάδα είναι μια αναπτυσσόμενη αγορά στον τομέα των ακινήτων και δεν υπάρχει πρόσβαση σε αξιόπιστα δεδομένα, ή αυτή είναι πολύ δύσκολη και επίπονη. Οι τιμές ακινήτων που πωλούνται και βλέπετε στα γνωστά portals, σπανίως πλησιάζουν τις πραγματικές εμπορικές αξίες. Οι μόνοι ειδικοί που μπορούν να εκτιμήσουν με ακρίβεια την τιμή στην οποία θα πουληθεί τελικά το ακίνητό σας, είναι οι εκτιμητές και οι επαγγελματίες μεσίτες που διαθέτουν εξειδίκευση και είναι άριστοι γνώστες της περιοχής ενδιαφέροντος.

Μη λαμβάνετε σοβαρά υπόψη τις τιμές ακινήτων που μπορεί να ακούτε γύρω σας. Ρωτήστε έναν επαγγελματία εκτιμητή / μεσίτη και αν έχετε αμφιβολίες για τα στοιχεία που θα σας παρουσιάσει, πάρτε μια δεύτερη, ή και τρίτη, άποψη. Πολλά γραφεία παρέχουν δωρεάν υπηρεσίες εκτίμησης για τις αξίες ακινήτων της περιοχής σας και ένα από αυτά είναι και η YOUR HOME SOLD. Ζητήστε μια δωρεάν εκτίμηση αξίας ακινήτου.