Τιμές Ακινήτων στην Αθήνα – Ιανουάριος 2026

Πληροφορίες για τις Τιμές Ακινήτων στην Αθήνα το 2026

Η εμπορική αξία ενός ακινήτου είναι η τιμή στην οποία θα πουληθεί τελικά, όχι η τιμή που διαφημίζεται ούτε η τιμή που ζητά ο ιδιοκτήτης. Στον οδηγό μας θα βρείτε τις πραγματικές τιμές ακινήτων για δεκάδες περιοχές της Αττικής, τη μεθοδολογία υπολογισμού τους, και τον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να εκτιμήσετε την αξία του δικού σας ακινήτου.

Το Πρόβλημα με τις Τιμές Ακινήτων στην Αθήνα

Οι τιμές ακινήτων στην Αθήνα παρουσιάζουν τεράστιες αποκλίσεις μεταξύ των ζητούμενων ποσών και των πραγματικών τιμών πώλησης. Αυτή η απόσταση δημιουργεί:

• Δυσκολία στις συναλλαγές: Πωλητές επηρεασμένοι από γενική αίσθηση ανόδου ζητούν υψηλότερα ποσά από όσα η αγορά είναι διατεθειμένη να πληρώσει
• Έλλειψη διαφάνειας: Δεν υπάρχουν οργανωμένες βάσεις δεδομένων με τις πραγματικές τιμές πώλησης
• Αναξιόπιστα στοιχεία: Τα διαθέσιμα δεδομένα είναι αποσπασματικά και συχνά παραπλανητικά

Σημαντικό: Η Ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει αναπτυσσόμενη (όχι αναπτυγμένη) και άρα ανώριμη. Το κρισιμότερο πρόβλημα είναι η έλλειψη πληροφόρησης για τις πραγματικές εμπορικές τιμές ακινήτων λόγω ελλιπών και χαμηλής αξιοπιστίας δεδομένων.

Πραγματικές vs Ζητούμενες Τιμές: Τα Νούμερα

Σύμφωνα με την ανάλυση χιλιάδων αγγελιών σε portals ακινήτων:

• 68% των ακινήτων είναι υπερτιμημένα (με αποκλίσεις έως +250%)
• 20% βρίσκονται σε "κανονικές" τιμές
• 12% είναι υποτιμημένα (κυρίως μη οικοδομήσιμη γη και επαγγελματικοί χώροι χαμηλής ζήτησης)

Πώς Υπολογίζονται οι Πραγματικές Τιμές Ακινήτων στην Αθήνα

Για να υπολογιστεί με ακρίβεια η εμπορική τιμή ενός ακινήτου, χρειάζεται πρόσβαση σε τρία κρίσιμα δεδομένα:

1. Πραγματικές τιμές πρόσφατων πωλήσεων στην περιοχή ενδιαφέροντος
2. Πραγματική ζήτηση για παρόμοια ακίνητα στην περιοχή
3. Μέγιστο ποσό που αγοραστές είναι πρόθυμοι να διαθέσουν

Οι 3 Αξιόπιστες Πηγές Δεδομένων για Τιμές Ακινήτων

1. Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (Δημόσια Πηγή)

Η μοναδική επίσημη πηγή για τις τιμές ακινήτων στην Ελλάδα. Παρά την επίσημη φύση της, παρουσιάζει σοβαρά προβλήματα:

• Κακός σχεδιασμός πλατφόρμας
• Ελλιπής πληροφόρηση
• Χαμηλή αξιοπιστία λόγω δηλώσεων βάσει αντικειμενικής και όχι της πραγματικής τιμής πώλησης

2. Επαγγελματικοί κλάδοι που συμμετέχουν στις αγοραπωλησίες

• Δικηγόροι
• Συμβολαιογράφοι
• Μηχανικοί
• Φοροτεχνικοί

3. Επαγγελματίες Μεσίτες Ακινήτων (Η πιο Αξιόπιστη Πηγή)

Οι μεσίτες που απασχολούνται αποκλειστικά στη βιομηχανία και έχουν άριστη γνώση συγκεκριμένων περιοχών διαθέτουν τα πιο αξιόπιστα δεδομένα για τις τιμές ακινήτων. Μόνο αυτοί γνωρίζουν σε ποια ακριβώς τιμή "έκλεισε" μια συναλλαγή.

Ποιες ΔΕΝ είναι αξιόπιστες πηγές

Portals Ακινήτων
Παρουσιάζουν ζητούμενες επιθυμητές τιμές ιδιοκτητών, όχι επαγγελματικές εκτιμήσεις.

"Μαρτυρίες" Γνωστών/Φίλων/Συγγενών
Πωλητές δηλώνουν ότι πούλησαν ακριβά, αγοραστές ότι αγόρασαν φθηνά - κανείς δεν είναι αντικειμενικός.

Διάμεσος vs Μέσος όρος τιμών: Γιατί η Διάμεσος είναι πιο αξιόπιστη

Στην ανάλυση τιμών ακινήτων χρησιμοποιούμε τη διάμεσο τιμή (median) και όχι τον μέσο όρο (average). Η διαφορά είναι κρίσιμη:

Τι είναι η Διάμεσος Τιμή;

Η διάμεσος είναι η τιμή που βρίσκεται στο μέσο (ή κοντά στο μέσο) όταν όλες οι τιμές ταξινομηθούν από τη χαμηλότερη στην υψηλότερη. Με απλά λόγια: το 50% των ακινήτων πωλήθηκε πάνω από αυτή την τιμή και το 50% κάτω από αυτή (Σ.Σ. : "απλός" ορισμός).

Τι είναι ο Μέσος Όρος Τιμών;

Ο μέσος όρος υπολογίζεται προσθέτοντας όλες τις τιμές και διαιρώντας με τον αριθμό τους.

Γιατί η Διάμεσος είναι πιο αξιόπιστη για τις Τιμές Ακινήτων;

Παράδειγμα: Έστω 5 πωλήσεις διαμερισμάτων στο Μαρούσι:

• 150.000€
• 160.000€
• 165.000€ (διάμεσος)
• 170.000€
• 450.000€ (πολυτελές penthouse - ακραία τιμή)

Μέσος όρος: (150.000 + 160.000 + 165.000 + 170.000 + 450.000) / 5 = 219.000€

Διάμεσος: 165.000€

Το πρόβλημα με τον μέσο όρο: Παραμορφώνεται από ακραίες τιμές (πολύ ψηλές ή πολύ χαμηλές). Μία μόνο πολυτελής πώληση στα 450.000€ "τραβάει" τον μέσο όρο στα 219.000€, δίνοντας παραπλανητική εικόνα της αγοράς.

Το πλεονέκτημα της διαμέσου: Δεν επηρεάζεται από ακραίες τιμές. Η διάμεσος στα 165.000€ αντιπροσωπεύει καλύτερα την πραγματική κατάσταση της αγοράς για "κανονικά" διαμερίσματα.

Γι' αυτό στους πίνακές μας παρουσιάζουμε διάμεσες τιμές: Είναι πιο αξιόπιστες και αντιπροσωπευτικές της πραγματικής αγοράς.

Η Μεθοδολογία της Your Home Sold™ για τις Τιμές Ακινήτων

Η ανάλυσή μας για τις τιμές ακινήτων στην Αθήνα είναι "χειροκίνητη" διότι τα διαθέσιμα αξιόπιστα δεδομένα δεν είναι δομημένα σε επεξεργάσιμη μορφή. Ακολουθούμε 4 βήματα:

Βήμα 1: Συλλογή Δεδομένων

Συγκεντρώνουμε δεδομένα από τις 3 αξιόπιστες πηγές και συμπληρώνουμε τα στοιχεία που λείπουν.

Βήμα 2: Δόμηση & Ταξινόμηση

Καταχωρούμε 50 παραμέτρους/χαρακτηριστικά για κάθε ακίνητο:

• Τ.μ., όροφος, έτος κατασκευής
• Προσανατολισμός, θέα, φωτισμός
• Κατάσταση (ανακαινισμένο, μη ανακαινισμένο)
• Θέρμανση, ενεργειακή κλάση
• Parking, αποθήκη, ασανσέρ
• Απόσταση από μετρό/κέντρο
• Κατάσταση κτιρίου/κοινοχρήστων
• ...και άλλα 35+ χαρακτηριστικά

Βήμα 3: Απομάκρυνση Ακραίων Τιμών

Δεν λαμβάνουμε υπόψη:

• Ακραίες τιμές (προς τα πάνω ή κάτω)
• Ακραία εμβαδά (πολύ μικρά ή πολύ μεγάλα)
• Ακραίες καταστάσεις (ερείπια, ultra-luxury)

Βήμα 4: Υπολογισμός Διαμέσου

Παρουσιάζουμε τη διάμεσο πραγματικών τιμών πωληθέντων για το προηγούμενο τρίμηνο.

Πώς να χρησιμοποιήσετε τις τιμές ακινήτων για να εκτιμήσετε το δικό σας ακίνητο

Τι Αντιπροσωπεύουν οι Τιμές στους Πίνακες;

Οι τιμές που παρουσιάζονται είναι τιμές βάσης ανά περιοχή. Αυτό σημαίνει:

Τι είναι:

• Η διάμεσος τιμή ανά τ.μ. για ακίνητα άνω των 5 ετών
• Η βάση για τον υπολογισμό της εμπορικής αξίας
• Αξιόπιστο σημείο αναφοράς για τη συγκεκριμένη περιοχή

Τι ΔΕΝ είναι:

• Η ακριβής τιμή του δικού σας ακινήτου
• Η τιμή για νεόδμητα (προσθέστε +25-100%)
• Η τιμή για πολυτελή/design ακίνητα

Ο ρόλος της περιοχής στις τιμές ακινήτων

Γιατί η βάση συνδέεται με την περιοχή; Διότι ο αγοραστής αγοράζει με αυτή τη σειρά:

1. Πρώτα την περιοχή/Δήμο (π.χ. Μαρούσι vs Περιστέρι)
2. Μετά τη γειτονιά και τις ανέσεις (π.χ. κοντά σε μετρό, πράσινο, υποδομές)
3. Τελευταίο το ίδιο το ακίνητο (π.χ. όροφος, κατάσταση, θέα)

Κάθε περιοχή έχει μια τιμή βάσης ανά χρονική περίοδο. Σε αυτή προσθέτουμε ή αφαιρούμε ανάλογα με τα 40-50 χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου.

Παράδειγμα Υπολογισμού Εμπορικής Αξίας

Έστω: Διαμέρισμα 80 τ.μ. στο Γαλάτσι

Τιμή βάσης περιοχής: 1.800€/τ.μ. (διάμεσος τιμή)

Βασική αξία: 80 τ.μ. × 1.800€ = 144.000€

Προσαρμογές:

• 4ος όροφος με ασανσέρ: +5%
• Ανακαινισμένο (2023): +15%
• Parking: +5%
• Κοντά σε μετρό (5' περπάτημα): +10%
• Πολλά κοινόχρηστα: -5%

Συνολική προσαρμογή: +30%

Τελική εμπορική αξία: 144.000€ × 1.30 = 187.200€

Σημαντικό: Μόνο επαγγελματίας εκτιμητής/μεσίτης μπορεί να είναι αντικειμενικός στην αποτίμηση των χαρακτηριστικών. Ο ιδιοκτήτης έχει υποκειμενική άποψη βασισμένη σε ελλειπή δεδομένα, προσωπική αισθητική και συναίσθημα, που είναι κακός σύμβουλος στην πώληση ακινήτου.

Τι περιλαμβάνουν οι Πίνακες Τιμών Ακινήτων

Στους πίνακες παρουσιάζονται:

• Τύπος ακινήτου: Μόνο κατοικίες σε οικιστικές περιοχές Αττικής
• Παλαιότητα: Άνω των 5 ετών (όχι νεόδμητα)
• Χρονική περίοδος: Διάμεσος πραγματικών τιμών προηγούμενου τριμήνου
• Περιοχές: Μόνο περιοχές με αξιόπιστα δεδομένα (η λίστα εμπλουτίζεται συνεχώς)

Δεν γίνεται διαχωρισμός σε:

• Όροφο
• Κατάσταση (ανακαινισμένο/μη)
• Εξοπλισμό
• Θέα, προσανατολισμό

Αυτό είναι αρμοδιότητα του εκτιμητή/μεσίτη που θα αξιολογήσει το συγκεκριμένο ακίνητο.

5 Λόγοι να ΜΗ βασίζεστε μόνο σε online portals για τις τιμές ακινήτων

1. Υπερτιμημένες Αγγελίες

Το 68% των αγγελιών έχει τιμές 20-250% πάνω από την πραγματική αγοραία αξία.

2. "Τεστάρισμα" της Αγοράς

Πολλοί ιδιοκτήτες βάζουν εξωπραγματικές τιμές για να δουν αν κάποιος θα "τσιμπήσει".

3. Παλιές Αγγελίες

Ακίνητα που δεν πουλιούνται για μήνες παραμένουν online με την ίδια (λάθος) τιμή.

4. Συναισθηματική Τιμολόγηση

Ιδιοκτήτες βάζουν τιμές βασισμένες σε προσωπική αξία ("το έκανα όπως το ήθελα") και όχι σε αγοραία αξία.

5. Έλλειψη Επαγγελματικής Εκτίμησης

Οι περισσότερες τιμές δεν έχουν ελεγχθεί από εκτιμητή, είναι απλές "εικασίες" των ιδιοκτητών.

Πότε να ζητήσετε Επαγγελματική Εκτίμηση Αξίας Ακινήτου

Χρειάζεστε επαγγελματική εκτίμηση όταν:

• Σκέφτεστε να πουλήσετε και θέλετε να ξέρετε την πραγματική τιμή
• Θέλετε να αγοράσετε και να επιβεβαιώσετε αν η ζητούμενη τιμή είναι λογική
• Διαχειρίζεστε κληρονομιά με πολλούς κληρονόμους
• Σκέφτεστε επένδυση και θέλετε να υπολογίσετε την απόδοση ακινήτου
• Θέλετε δεύτερη γνώμη για τιμή που σας πρότεινε μεσίτης

Συμπέρασμα: Πώς να πλοηγηθείτε στις Τιμές Ακινήτων της Αθήνας

Η αγορά ακινήτων στην Αθήνα παραμένει αναπτυσσόμενη με σημαντική έλλειψη διαφάνειας. Οι τιμές που βλέπετε σε portals σπάνια αντιπροσωπεύουν τις πραγματικές εμπορικές αξίες. Στις περισσότερες περιπτώσεις είναι υπερτιμημένες τουλάχιστον κατά 20-40%.

Για αξιόπιστη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σας:

1. Αγνοήστε τις "μαρτυρίες" γνωστών και φίλων - είναι υποκειμενικές και συχνά ανακριβείς
2. Μη βασίζεστε σε portals - χρησιμοποιήστε τα μόνο για γενική εικόνα
3. Συμβουλευτείτε επαγγελματία εκτιμητή/μεσίτη με εξειδίκευση στην περιοχή σας
4. Ζητήστε 2-3 γνώμες για να επιβεβαιώσετε την αξιοπιστία
5. Χρησιμοποιήστε διάμεσες τιμές ως σημείο αναφοράς, όχι ως τελική τιμή

Η διαφάνεια και η αναζήτηση αξιόπιστων πληροφοριών παραμένουν ζητούμενα για την ομαλοποίηση της αθηναϊκής αγοράς ακινήτων. Μέχρι τότε, η επαγγελματική συμβουλή είναι ο μόνος αξιόπιστος τρόπος για να εκτιμήσετε σωστά την αξία του ακινήτου σας.

Ζητήστε Επαγγελματική Εκτίμηση από την Your Home Sold™

Η Your Home Sold™ παρέχει επαγγελματικές υπηρεσίες εκτίμησης αξίας ακινήτων σε όλη την Αθήνα και τα προάστια. Δείτε τις περιοχές που καλύπτουμε από τα μεσιτικά μας γραφεία σε Γαλάτσι και Μαρούσι.

Η εκτίμησή μας περιλαμβάνει:

• Ανάλυση 40-50 χαρακτηριστικών του ακινήτου σας
• Σύγκριση με πραγματικές πωλήσεις στην περιοχή
• Γραπτή αιτιολόγηση της τιμής
• Στρατηγική προώθησης για βέλτιστο αποτέλεσμα
• Ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα πώλησης

Συχνές Ερωτήσεις για τις τιμές ακινήτων