Παραμεσιτεία και Παράνομοι Μεσίτες

Παραμεσιτεία και Παράνομοι Μεσίτες στην Ελλάδα: Ένα Σοβαρό Ζήτημα για την Αγορά Ακινήτων

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, όπως και σε κάποιες άλλες χώρες, αντιμετωπίζει το σημαντικό ζήτημα της παραμεσιτείας και της δράσης των παράνομων μεσιτών. Οι παράνομοι μεσίτες, που λειτουργούν χωρίς τις απαιτούμενες άδειες και γνώσεις, επηρεάζουν αρνητικά την αγορά, προκαλώντας ζημίες στους πελάτες και διαταράσσοντας τον ανταγωνισμό. Στο παρόν άρθρο εξετάζουμε την παραμεσιτεία, τους κινδύνους που συνεπάγεται και τις προτεινόμενες λύσεις για την καταπολέμησή της.

Τι είναι η παραμεσιτεία ;

Η παραμεσιτεία αναφέρεται στη δραστηριότητα ατόμων (ή/και εταιρειών) που παρέχουν μεσιτικές υπηρεσίες χωρίς να διαθέτουν την απαραίτητη άδεια ή τα απαιτούμενα τυπικά (αλλά και ουσιαστικά) προσόντα. Αυτοί οι παράνομοι μεσίτες προσελκύουν πελάτες προσφέροντας συνήθως χαμηλότερες ή και μηδενικές προμήθειες, ή υποσχόμενοι γρήγορες και εύκολες λύσεις, ωστόσο, στερούνται όχι μόνο της απαραίτητης εκ του νόμου 4072/2012 νομιμοποίησης, αλλά και των απαραίτητων γνώσεων και δεξιοτήτων για την ορθή διαχείριση των ακινήτων που αναλαμβάνουν.

Η παραμεσιτεία όμως δεν εξαντλείται στη μη εγγραφή στο Γ.Ε.ΜΗ. και στο Επιμελητήριο ενός ατόμου, αλλά έχει και προεκτάσεις επί της ουσίας της άσκησης του μεσιτικού επαγγέλματος και των υπηρεσιών που παρέχονται στους πελάτες και μπορεί να διενεργείται και από άτομα τα οποία συνδέονται με ένα "θολό - γκρίζο" καθεστώς με νομίμως, κατά τα λοιπά, λειτουργούσες επιχειρήσεις.

Επιπτώσεις της Παραμεσιτείας

Η παραμεσιτεία έχει πολλαπλές αρνητικές συνέπειες τόσο για τους πελάτες (πωλητές / αγοραστές / εκμισθωτές / μισθωτές), όσο και για την ευρύτερη αγορά ακινήτων.

1. Οικονομικές Απώλειες: Οι παράνομοι μεσίτες δεν έχουν την εμπειρία και τις γνώσεις να διαπραγματευτούν σωστά, οδηγώντας σε κακές συμφωνίες και οικονομικές απώλειες για τους πελάτες τους, αφού το μόνο που τους ενδιαφέρει είναι η άμεση είσπραξη μιας προμήθειας και όχι το συμφέρον του πελάτη τους.
2. Νομικά Προβλήματα: Η έλλειψη επίσημης άδειας μπορεί να σημαίνει ότι οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται μέσω παράνομων μεσιτών δεν είναι νομικά δεσμευτικές, οδηγώντας συχνά σε επιπλοκές και δικαστικές διαμάχες.
3. Ανασφάλεια: Οι πελάτες που συνεργάζονται με παράνομους μεσίτες διατρέχουν τον κίνδυνο να πέσουν θύματα απάτης, καθώς δεν υπάρχουν οι απαραίτητοι έλεγχοι και εγγυήσεις. Περισσότερα μπορείτε να δείτε και στην πρόληψη απάτης και προστασία από παράνομους μεσίτες.
4. Αθέμιτος Ανταγωνισμός: Οι παράνομοι μεσίτες δημιουργούν αθέμιτο ανταγωνισμό για τους πραγματικούς επαγγελματίες κτηματομεσίτες, οι οποίοι λειτουργούν σύμφωνα με τους νόμους, ακολουθούν κανονισμούς και εφαρμόζουν κώδικες δεοντολογίας και πληρώνουν φόρους, ασφαλιστικές εισφορές, κλπ.

Παράνομοι μεσίτες στην Αθήνα και στην Ελλάδα

Οι νόμιμοι μεσίτες στην Ελλάδα (εταιρίες και μεμονωμένοι επαγγελματίες φυσικά πρόσωπα) υπολογίζονται σε περίπου 7.000 (προ κρίσης) και στην περιοχή της Αττικής δραστηριοποιούνται σχεδόν οι μισοί, ενώ οι πραγματικά ενεργοί με κύρια δραστηριότητα τη μεσιτεία ακινήτων, είναι λιγότεροι.

Άλλοι τόσοι όμως και μάλλον περισσότεροι, δηλαδή πάνω από το 50% είναι παράνομοι μεσίτες, όπως μπορείτε να διαβάσετε και σε παλαιότερο άρθρο της Καθημερινής. Επίσης, με μια απλή αναζήτηση στο διαδίκτυο θα βρείτε αρκετές σχετικές πληροφορίες και στοιχεία. Στην Αθήνα μόνο οι παραμεσίτες υπολογίζονται στους 1.500 - 2.000.

Τι σημαίνει αυτό ; Οι πιθανότητες να συναντήσετε έναν παράνομο μεσίτη, είτε είστε στη θέση του αγοραστή είτε στη θέση του πωλητή, είναι περισσότερες από το να συναντήσετε έναν νόμιμο και καταρτισμένο επαγγελματία.

Υπάρχουν και αρκετές "μεγάλες" εταιρίες, "μεγάλα" ονόματα ή πολυεθνικές που δραστηριοποιούνται στην εγχώρια βιομηχανία real estate, οι οποίες φαίνεται να διαθέτουν και "μεγάλα" χαρτοφυλάκια ακινήτων και εκατοντάδες συνεργάτες "συμβούλους ακινήτων". Αυτοί οι σύμβουλοι ακινήτων, όμως, στην συντριπτική τους πλειοψηφία δεν είναι μεσίτες κατά την έννοια του ν. 4072/2012, παρόλο που ενεργούν μεσιτικές πράξεις και βρίσκονται σε ένα "θολό - γκρίζο" εργασιακό καθεστώς, το οποίο καθιστά πρακτικά αδύνατο τον έλεγχό τους, καθώς και το επίπεδο των υπηρεσιών που παρέχουν. Συνεπώς, χρειάζεται μεγάλη προσοχή από τους καταναλωτές / λήπτες των μεσιτικών υπηρεσιών.

Στην Ελλάδα λειτουργεί η υπηρεσία Δημοσιότητα Γ.Ε.ΜΗ. στην οποία μπορείτε να δείτε online αν κάποιος είναι εγγεγραμμένος. Επίσης, για επαγγελματίες με έδρα στην Αθήνα μπορείτε να κάνετε αναζήτηση και στη σελίδα του Ε.Ε.Α., όμως και οι δυο αυτές πηγές δεν είναι εύχρηστες και λειτουργικές για τον σκοπό του ελέγχου μιας συγκεκριμένης δραστηριότητας.

Παραμεσίτες σε άλλες χώρες

Η παραμεσιτεία είναι ένα φαινόμενο που απαντάται και στην Ευρώπη, αν και τα ποσοστά διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τη νομοθεσία και την αυστηρότητα των ελέγχων. Από σχετικές αναζητήσεις στο διαδίκτυο συγκεντρώσαμε και παρουσιάζουμε τα παρακάτω στοιχεία συνοπτικά στο γράφημα, ενώ περισσότερες πληροφορίες οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να αντλήσουν από τις επαγγελματικές ενώσεις των χωρών.

• Ισπανία

Στην Ισπανία, η παραμεσιτεία εκτιμάται ότι αντιπροσωπεύει περίπου το 20% της αγοράς ακινήτων. Η αυστηρότητα των ελέγχων και η νομοθεσία έχουν συμβάλει στη μείωση του φαινομένου τα τελευταία χρόνια.

• Ιταλία

Στην Ιταλία, τα ποσοστά παραμεσιτείας είναι αρκετά υψηλά, με εκτιμήσεις να δείχνουν ότι περίπου το 30% των μεσιτών λειτουργούν χωρίς άδεια. Η κυβέρνηση έχει προσπαθήσει να αντιμετωπίσει το πρόβλημα με αυστηρότερους νόμους και ελέγχους.

• Γαλλία

Η Γαλλία έχει καταφέρει να μειώσει σημαντικά την παραμεσιτεία μέσω αυστηρών κανονισμών και ελέγχων. Το ποσοστό των παράνομων μεσιτών εκτιμάται ότι είναι κάτω από 10%.

• Γερμανία

Στη Γερμανία, η παραμεσιτεία είναι περιορισμένη, με εκτιμήσεις να δείχνουν ότι μόνο το 5% των μεσιτών λειτουργούν χωρίς άδεια. Η αυστηρή νομοθεσία και οι τακτικοί έλεγχοι διασφαλίζουν την ομαλή λειτουργία της αγοράς.

• Αγγλία

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η αγορά ακινήτων είναι αυστηρά ρυθμισμένη και η παράνομη δραστηριότητα μεσιτών είναι μικρή. Σύμφωνα με αναφορές επαγγελματικών ενώσεων, το ποσοστό των μη εγγεγραμμένων μεσιτών είναι μικρότερο από 5% λόγω των αυστηρών κανονισμών και της ενημέρωσης του κοινού. Για παράδειγμα, οι πολίτες μπορούν να δουν αν κάποιος μεσίτης είναι νόμιμος στη σελίδα Property Ombudsman ή στην National Trading Standards Estate Agency Team και να υποβάλλουν καταγγελίες ή παράπονα.

• Η.Π.Α.

Η αγορά ακινήτων στις Η.Π.Α. είναι μία από τις μεγαλύτερες και πιο ανεπτυγμένες στον κόσμο, με αυστηρούς κανονισμούς και απαιτήσεις για την αδειοδότηση των μεσιτών, έτσι ώστε η παραμεσιτεία είναι κάτω από 5%.  Ενδεικτικά στις Η.Π.Α. οι μεσίτες ακινήτων πρέπει να διαθέτουν άδεια για να μπορούν να ασκούν το επάγγελμα. Η διαδικασία αδειοδότησης περιλαμβάνει : α) υποχρεωτική συμμετοχή σε εκπαιδευτικά προγράμματα, β) επιτυχία σε εξετάσεις αδειοδότησης, γ) απόκτηση επαγγελματικής εμπειρίας υπό την επίβλεψη ενός αδειοδοτημένου μεσίτη (για νέους μεσίτες), δ) διαρκή εκπαίδευση για την ανανέωση της άδειας. Οι κανονισμοί και οι απαιτήσεις ποικίλλουν από πολιτεία σε πολιτεία, αλλά η γενική διαδικασία παραμένει παρόμοια.

Οι πολίτες μπορούν να επισκευτούν τη σελίδα της National Association of Realtors, η οποία παρέχει πληροφορίες και λίστα με όλους τους μεσίτες που είναι μέλη της και ακολουθούν τον κώδικα δεοντολογίας της και να υποβάλλουν τυχόν καταγγελίες.

Επίσης, οι περισσότερες πολιτείες διαθέτουν online βάσεις δεδομένων για να ελέγξει ο πολίτης αν ένας μεσίτης διαθέτει άδεια. Παρακάτω μπορείτε να δείτε τις μερικές από τις σελίδες αυτές :

• Καλιφόρνια: DRE License Check
• Νέα Υόρκη: NY DOS License Search
• Φλόριντα: Florida DBPR License Search
• Τέξας: TREC License Lookup

Προτάσεις για την πάταξη της παραμεσιτείας

Όπως είδαμε και παραπάνω, οι αναπτυγμένες αγορές έχουν πολύ χαμηλά ποσοστά παραμεσιτών και διαθέτουν ισχυρό νομικό πλαίσιο για το μεσιτικό επάγγελμα, ενώ ο πολίτης είναι επαρκώς ενημερωμένος και έχει πρόσβαση σε διάφορα εργαλεία για να προστατευθεί.

Αντιθέτως στην Ελλάδα το υπάρχον νομικό πλαίσιο κρίνεται εκ του αποτελέσματος ανεπαρκές, αφού η Ελλάδα φαίνεται να κατέχει την πρωτιά στην παραμεσιτεία και στους παράνομους μεσίτες. Για την καταπολέμηση της παραμεσιτείας και την προστασία των καταναλωτών, μπορούν να εφαρμοστούν οι ακόλουθες λύσεις:

1. Αυστηροί Έλεγχοι και Κυρώσεις. Εντατικοποίηση των ελέγχων από τις αρμόδιες αρχές και φορείς (Υπουργείο Ανάπτυξης και Επιμελητήρια) και επιβολή αυστηρών κυρώσεων όχι μόνο στους παράνομους μεσίτες, αλλά και σε αυτούς που αφανώς υποστηρίζουν τη δράση τους προς ίδιον όφελος.
2. Ενημέρωση του Κοινού. Εκστρατείες ενημέρωσης για τους κινδύνους της συνεργασίας με παράνομους μεσίτες και τα πλεονεκτήματα της συνεργασίας με νόμιμους επαγγελματίες κτηματομεσίτες. Σε αυτό μπορούν να συμβάλλουν οι επαγγελματικές ενώσεις των μεσιτών.
3. Ενίσχυση της Νομοθεσίας. Αναθεώρηση και ενίσχυση της νομοθεσίας για τη μεσιτεία ακινήτων και τους μεσίτες, ώστε να καλυφθούν τα κενά που υπάρχουν, να διασαφηνιστούν οι αοριστίες και να προλαμβάνονται οι καταχρήσεις και οι διαφορετικές ερμηνείες.
4. Δημιουργία Ηλεκτρονικού Μητρώου. Παρόλο που το Γ.Ε.ΜΗ. και τα Επιμελητήρια παρέχουν γενικές πληροφορίες για τα μέλη τους και τους υπόχρεους εγγραφής, η αναζήτηση ανά επαγγελματική δραστηριότητα είναι δύσκολη για τους πολίτες. Πρέπει να δημιουργηθεί ένα μοναδικό μητρώο μεσιτών για όλη τη χώρα, στο οποίο θα περιλαμβάνονται υποχρεωτικά όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα που ενεργούν μεσιτικές πράξεις, καθώς και όλα τα συνδεδεμένα με αυτούς άτομα που επίσης ενεργούν μεσιτικές πράξεις για λογαριασμό τους. Αυτό θα είναι ανοικτό και δημόσια προσβάσιμο ώστε ο καταναλωτής να μπορεί να ελέγξει άμεσα ποιος είναι αυτός που παρουσιάζεται μπροστά του ως μεσίτης.

Συμπέρασμα

Η παραμεσιτεία αποτελεί ένα σοβαρό πρόβλημα για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, με μεγάλο αριθμό ατόμων να δραστηριοποιούνται χωρίς την απαραίτητη άδεια και κατάρτιση. Συγκριτικά με άλλες χώρες, η Ελλάδα εμφανίζει τα υψηλότερα ποσοστά παραμεσιτείας, κάτι που θα πρέπει να προβληματίσει όλους τους παράγοντες της αγοράς και την Πολιτεία.

Η καταπολέμηση της παραμεσιτείας και η ενίσχυση της νομιμότητας στην αγορά ακινήτων είναι κρίσιμη για την προστασία των καταναλωτών, τη διασφάλιση της διαφάνειας, του ανταγωνισμού, των εσόδων του κράτους και την καταπολέμηση παράνομων δραστηριοτήτων και "μαύρου" χρήματος. Οι προσπάθειες πρέπει να επικεντρωθούν στην ενημέρωση του κοινού, την ενίσχυση των ελέγχων και την αυστηροποίηση της νομοθεσίας, προκειμένου να μειωθεί το φαινόμενο και να διασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα.

Συνεργαζόμενοι με αδειοδοτημένους και εξειδικευμένους επαγγελματίες, οι καταναλωτές μπορούν να εξασφαλίσουν την ασφάλεια και την επιτυχία των συναλλαγών τους στην αγορά ακινήτων.