Πώληση ακινήτου: Πόσο γρήγορη ή άμεση μπορεί να είναι;

Εισαγωγή

Η άμεση πώληση ακινήτου στην Ελλάδα, σήμερα Νοέμβριος 2023 που γράφεται αυτό το άρθρο, μπορεί να εξελιχθεί σε έναν σοβαρό πονοκέφαλο για τους ιδιοκτήτες και συνεπώς και τους υποψήφιους αγοραστές. Από τη μία είναι η Πολιτεία που προσπαθεί να βάλει μια τάξη σε ένα χάος που δημιουργήθηκε τον προηγούμενο αιώνα και από την άλλη όλοι οι εμπλεκόμενοι επαγγελματίες του χώρου, αλλά και οι ιδιοκτήτες, που θέλουν να κάνουν σωστά και γρήγορα τη δουλειά τους και δυστυχώς δεν μπορούν.

Κι ενώ οι εξαγγελίες για τις ηλεκτρονικές / ψηφιακές μεταβιβάσεις που θα οδηγήσουν σε άμεση πώληση ακινήτου δίνουν και παίρνουν, τίποτα στην πραγματικότητα δεν μπορεί να εφαρμοστεί άμεσα, καθώς το τέρας της γραφειοκρατείας ζει και βασιλεύει στα υπόγεια πολεοδομικών γραφείων, στο κτηματολόγιο, αλλά ακόμα και στην αναζήτηση απαραίτητων εγγράφων, όπως π.χ. Συστάσεων Ιδιοκτησιών, κλπ.

Όμως, δεν πρέπει να τα βλέπουμε όλα “μαύρα”. Διαβάστε στη συνέχεια του άρθρου πως ένα σοβαρό και πλήρως οργανωμένο μεσιτικό γραφείο μπορεί να σας βοηθήσει να προλάβετε και να ξεπεράσετε τα εμπόδια που θα παρουσιαστούν και πως θα σας γλυτώσει χρόνο και θα σας φέρει περισσότερο χρήμα για την κάλυψη των αναγκών σας και την επόμενή σας κίνηση.

Το πρόβλημα

Το πρόβλημα είναι ότι υπάρχουν πολλά προβλήματα (!!!) που καθιστούν δύσκολη την άμεση πώληση ακινήτου. Είναι γεγονός ότι 90% των ακινήτων, κυρίως κτισμάτων, δεν είναι άμεσα μεταβιβάσιμα. Παρακάτω θα δείτε μερικές από τις αιτίες που μπορεί να προκαλέσουν σημαντική χρονοκαθυστέρηση σε μια πώληση.

• Πολεοδομικές παραβάσεις.
• Έλλειψη τεχνικών στοιχείων του ακινήτου.
• Νομικής φύσεως εκκρεμότητες.
• Συνιδιοκτησίες.
• Υποθήκες ή οφειλές στο δημόσιο ή σε τράπεζες.
• Μη συνεργάσιμος πωλητής/ές.
• Μη συνεργάσιμοι επαγγελματίες.
• Γραφειοκρατία και άλλοι παρεμφερείς λόγοι.

Ανάλυση των αιτίων

Ας εξετάσουμε τώρα με περισσότερη λεπτομέρεια και ας αναλύσουμε τις παραπάνω αιτίες.

Αυθαιρεσίες – πολεοδομικές παραβάσεις

Πραγματικά στην καριέρα μας είναι ελάχιστες εκείνες οι περιπτώσεις που έχουμε συναντήσει κάποιο ακίνητο που δεν έχει καμία πολεοδομική παράβαση – αυθαιρεσία. Η συντριπτική πλειοψηφία των κτισμάτων που υφίστανται νόμιμα και έχουν οικοδομική άδεια, έχουν και κάποια μικρή ή μεγάλη παράβαση. Απίστευτο κι όμως αληθινό. Από την απλή και συνηθισμένη περίπτωση ενός κλειστού ημιυπαιθρίου, έως και ολόκληρους ορόφους που δεν θα έπρεπε να υπάρχουν. Οι περισσότερες περιπτώσεις μπορούν να τακτοποιηθούν με το κόστος να ξεκινά από 500 € για παράβολα και αμοιβή μηχανικού, αλλά μπορεί να φτάσουν και δεκάδες χιλιάδες ευρώ, ανάλογα με την κατηγορία και την έκταση της παράβασης. Ο μηχανικός που θα επιλέξετε έχει κρίσιμο ρόλο στην τακτοποίηση των τεχνικών εκκρεμοτήτων του ακινήτου και αν δεν είναι συνεργάσιμος, ευέλικτος και άμεσα διαθέσιμος, θα καθυστερήσετε υπερβολικά μέχρι να εκδοθούν τα απαραίτητα για τη μεταβίβαση έγγραφα. 

Έλλειψη τεχνικών στοιχείων του ακινήτου

Σαν να μην έφταναν τα παραπάνω τεχνικά προβλήματα, υπάρχει και το θέμα της ανεύρεσης των εγκεκριμένων μελετών του ακινήτου / κτίσματος. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ο φάκελος του ακινήτου έχει χαθεί, έχει καεί, έχει καταστραφεί, ή έχει πολτοποιηθεί και αυτό ισχύει κυρίως για τα πιο παλιά ακίνητα με οικοδομικές άδειες του 1950, 1960, ακόμα και του 1970 ή μεταγενέστερες. Σε αυτές τις περιπτώσεις υπάρχουν δύο επιλογές : Ή να γίνει ανασύσταση του φακέλου, ή να αντιμετωπιστεί το ακίνητο ως εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετο και να υπαχθεί στον σχετικό νόμο. Η επιλογή της καλύτερης λύσης εξαρτάται από το είδος του ακινήτου, τον χρόνο που απαιτηθεί για την εφαρμογή της και φυσικά από το τελικό κόστος για τον πωλητή. Κι εδώ ο μηχανικός παίζει σημαντικό ρόλο κι αν είναι συνεργάσιμος θα σας γλυτώσει χρόνο και συνεπώς χρήμα.

Νομικής φύσεως εκκρεμότητες

Ένα, επίσης, πολύ συχνό φαινόμενο που δεν επιτρέπει την άμεση πώληση ακινήτου, είναι η ύπαρξη κάποιων τυπικών ή/και ουσιαστικών προβλημάτων, όπως για παράδειγμα, μια διαθήκη ή αποδοχή κληρονομιάς σε εκκρεμότητα, ή ακόμα και κάποιο σοβαρό λάθος σε τίτλο ιδιοκτησίας, ή διεκδικήσεις τρίτων. Όμως, στα προηγούμενα θα πρέπει να συμπεριλάβουμε και άλλα θέματα, όπως π.χ. η μεγάλη διαφορά μεταξύ πραγματικών και δηλωθέντων τετραγωνικών επιφανείας. Δεν είναι λίγες οι φορές που τίποτα, μα πραγματικά τίποτα, δεν συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση. Δηλαδή, άλλα αναγράφονται στα συμβόλαια, άλλα έχουν δηλωθεί στο Ε9, άλλα στον Δήμο για τα δημοτικά τέλη και ίσως άλλα στο Κτηματολόγιο, εξαιτίας κάποιας λάθος εγγραφής (πρόδηλο σφάλμα). Όλα όμως τα παραπάνω χρειάζονται κόπο, χρόνο και χρήμα για να διορθωθούν. Εδώ ένας εξιδικευμένος στα ακίνητα δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει στην ταχύτερη διόρθωση όποιων σφαλμάτων υπάρχουν και να προχωρήσει η διαδικασία.

Συνιδιοκτησίες

Μα είναι δυνατόν ; Είναι πρόβλημα η συνιδιοκτησία ; Δυστυχώς μερικές φορές μπορεί να είναι σοβαρό πρόβλημα και να εμποδίσει την επιτυχή έκβαση για άμεση πώληση ακινήτου. Δεν είναι τυχαίο που ο νομοθέτης έχει προβλέψει μια μείωση της τάξης του 10% στην υπολογιζόμενη αντικειμενική αξία αν υπάρχει συνιδιοκτησία. Ανδρόγυνα που χωρίζουν, αδέλφια που δεν μιλάνε μεταξύ τους, εγγόνια και ανίψια, έχουν καταλήξει σε δικαστήρια με τεράστιους χρόνους αναμονής για να βγάλουν άκρη και να καταλήξουν στον καθορισμό μιας τιμής δίκαιης στην οποία μπορεί να πουληθεί το περιουσιακό στοιχείο επί του οποίου έχουν δικαιώματα. Επίσης, μερικές φορές και λόγω του είδους και της “φύσης” του ακινήτου, αυτό δεν είναι δυνατό να διαιρεθεί ώστε η κάθε πλευρά να πράξει αυτόνομα. Κι αν είναι πολλοί οι συνιδιοκτήτες, τότε η συνεννόηση μπορεί να πάρει χρόνια.

Υποθήκες ή/και οφειλές

Τι να πούμε εδώ ; Ότι δεν είναι συχνό φαινόμενο ; To 35-40% των ακινήτων που αναλαμβάνουμε ή/και οι πωλητές τους, έχουν κάποιες οικονομικής φύσεως υποχρεώσεις προς το δημόσιο ή τις τράπεζες. Και αυτό εμποδίζει την άμεση πώληση ακινήτου;

Μπορεί και ναι, μπορεί και όχι. Εάν οι οφειλές είναι μικρές και σε κάθε περίπτωση υπερκαλύπτονται από την εμπορική αξία του ακινήτου προς πώληση, τότε το πρόβλημα λύνεται, αν και θα κοστίσει σίγουρα σε χρόνο. Εάν, όμως, οι οφειλές είναι μεγαλύτερες από την εμπορική αξία του ακινήτου και ο πωλητής/ές δεν έχει τη δυνατότητα να καλύψει, ή και να ρυθμίσει με κάποιον τρόπο, την οικονομική διαφορά που προκύπτει, τότε θα λέγαμε ότι η άμεση πώληση ακινήτου είναι απλά αδύνατη.

Μη συνεργάσιμος πωλητής

Η πώληση ενός τόσο σημαντικού περιουσιακού στοιχείου όπως ένα ακίνητο, έχει κάποιον αντικειμενικό σκοπό να εξυπηρετήσει και ενδεχομένως να προκαλεί και κάποια σοβαρή συναισθηματική φόρτιση στον πωλητή. Κάποιος μπορεί να πουλά ένα μικρό διαμέρισμα για να αγοράσει μια μονοκατοικία, ή μπορεί να πουλά ένα μεγαλύτερο σπίτι για να αγοράσει ένα μικρότερο και νεότερης κατασκευής, ή επειδή απλά θέλει να αλλάξει περιοχή. Κάποιος άλλος, όμως, μπορεί να πουλά επειδή έχει κάποιες οφειλές, επειδή του έτυχε κάτι δυσάρεστο και απρόβλεπτο, ή επειδή θέλει να δημιουργήσει κάποια επιχείρηση. Ο κάθε πωλητής – άνθρωπος είναι διαφορετικός, όμως ο τρόπος με τον οποίο οφείλει να αντιμετωπίζει την πώληση του ακινήτου του πρέπει να είναι ο ίδιος. Υπάρχει ένας αντικειμενικός σκοπός και εκεί πρέπει να εστιάσει. Όταν τα συναισθήματα παρεμβαίνουν στον αντικειμενικό σκοπό, τότε ο πωλητής δεν συνεργάζεται με τους επαγγελματίες του χώρου, καθιστώντας την άμεση πώληση ακινήτου δύσκολη και χρονοβόρα.

Μη συνεργάσιμοι/σοβαροί επαγγελματίες

Καταρχάς ας αναφέρουμε ποιοι είναι οι επαγγελματίες που χρειάζονται για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου.

Πρώτοι είναι ο μεσίτης του πωλητή και ο μεσίτης του αγοραστή, δηλαδή δύο διαφορετικά πρόσωπα στην περίπτωση που δεν εκπροσωπούνται και οι δύο πλευρές από έναν μεσίτη.

Εδώ μια μικρή μόνο παρένθεση και επεξήγηση. Δεν υπάρχει κανένα ασυμβίβαστο και τίποτα μεμπτό στο να εκπροσωπεί ένας μεσίτης και τις δύο πλευρές. Ο επαγγελματίας νόμιμος μεσίτης, με βάση τον νόμο, παίζει και τον ρόλο του διαμεσολαβητή και σκοπός του είναι να επιτύχει το βέλτιστο αποτέλεσμα και συμφωνία και για τις δύο πλευρές. Ποτέ δεν προβεί σε ενέργειες και θα κλείσει συμφωνίες που θα ευνοούν τη μία πλευρά και θα ζημιώνουν την άλλη. Κλείνει η παρένθεση και συνεχίζουμε.

Ο μεσίτης/ες είναι ο πρώτος που θα πρέπει να κάνει σωστά τη δουλειά του και αναλαμβάνει σαν μαέστρος να κατευθύνει, να συντονίσει και να ελέγξει τις ενέργειες όλων των υπολοίπων. Μόνο τυχαίο δεν είναι ότι πάνω από το 80% των αγοραπωλησιών στην Ελλάδα, αλλά και παγκοσμίως στις αναπτυγμένες δυτικές χώρες, γίνονται με τη διαμεσολάβηση μεσιτικού γραφείου. Προσοχή, λοιπόν, στην επιλογή του και περισσότερα για τους μεσίτες θα αναφέρουμε στο τέλος αυτού του άρθρου.

Ο δεύτερος κατά σειρά είναι ο μηχανικός του πωλητή και παράλληλα ο μηχανικός του αγοραστή. Ο μηχανικός φέρει μεγάλη ευθύνη και έχει να επιτελέσει σπουδαίο έργο, καθώς έχει να συλλέξει, να μελετήσει, να διορθώσει / τακτοποιήσει και να εκδόσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα / σχέδια που πιστοποιούν την νομιμότητα του ακινήτου και την υφιστάμενη κατάστασή του. Χωρίς τη συμβολή του και τη συνεργασία του η άμεση πώληση ακινήτου είναι αδύνατη. Ελέγξτε τη διαθεσιμότητα του μηχανικού σας και την εμπειρία του, καθώς τα λάθη μπορεί να κοστίσουν πολύ ακριβά και σε χρήμα και σε χρόνο.

Τρίτοι κατά σειρά είναι οι δικηγόροι πωλητή και αγοραστή. Εννοείται ότι η συμβολή τους στην επίλυση ζητημάτων είναι καθοριστικής σημασίας και ας μην ξεχνάμε ότι οι δικηγόροι δεν ασκούν απλά ένα επάγγελμα, αλλά λειτούργημα, και δεν είναι μόνο για να κάνουν έναν τυπικό έλεγχο για τυχόν βάρη στο ακίνητο. Δυστυχώς, υπάρχουν και λίγες περιπτώσεις δικηγόρων που δεν αντιμετωπίζουν τη δουλειά τους ως λειτούργημα και λάθη τους έχουν κοστίσει πολύ ακριβά. Υπάρχουν εξιδικευμένοι δικηγόροι ακινήτων με τεράστια εμπειρία που θα επιλύσουν πολύ γρήγορα όποιο νομικό θέμα μπορεί να παρουσιαστεί.

Και για το τέλος έχουμε αφήσει τους συμβολαιογράφους. Χωρίς συμβόλαιο σπίτι δεν πουλάς, ούτε φυσικά αγοράζεις. Καθώς στις περισσότερες των περιπτώσεων ο/η συμβολαιογράφος είναι επιλογή του αγοραστή, ο τελευταίος θα πρέπει να επιλέξει τον επαγγελματία εκείνο που θα τα κάνει όλα σωστά και γρήγορα. Καθώς το συμβολαιογραφικό επάγγελμα/λειτούργημα δεν είναι απελευθερωμένο, σε αντίθεση με ότι συμβαίνει με τους μεσίτες, τους μηχανικούς και τους δικηγόρους, είναι λογικό να υπάρχει μεγάλος φόρτος εργασίας και μια σημαντική χρονοκαθυστέρηση να οφείλεται σε αυτούς. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που όλα τα έγγραφα / δικαιολογητικά βρίσκονται στα γραφεία τους για μήνες και όταν έρχεται η ώρα του συμβολαίου να διαπιστώνουν ότι κάποια βεβαίωση έχει λήξει, ή κάτι λείπει, ή πρέπει να διορθωθεί. Επίσης, πολλές φορές παρεμβαίνουν στο έργο των μηχανικών και των δικηγόρων. Προσοχή, λοιπόν, και στην επιλογή συμβολαιογράφου γιατί μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά μια μεταβίβαση ακινήτου.

Αποποίηση ευθύνης

Η ανωτέρω “κατά σειρά” λίστα των επαγγελματιών που εμπλέκονται (θετικά) στην αγοραπωλησία ακινήτων, δεν έχει σκοπό να “μειώσει” την αξία και συμβολή στην πράξη κάποιου κλάδου, αλλά να τονίσει τη σειρά με την οποία, συνήθως, ακολουθούνται οι διαδικασίες που ορίζει το γραφείο μας και εμείς θεωρούμε σωστές και εφαρμόζουμε με επιτυχία. Προφανώς και κάποιες ενέργειες γίνονται παράλληλα (ή και με διαφορετική σειρά) με μοναδικό σκοπό την καλύτερη εξυπηρέτηση των πελατών μας και όλοι οι σοβαροί επαγγελματίες συνδράμουν για το βέλτιστο αποτέλεσμα, ο καθένας από το πόστο του.

Η λύση για γρήγορη ή και άμεση πώληση ακινήτου

Θέλω να πουλήσω άμεσα. Είναι εφικτό;

Ναι! Υπό προϋποθέσεις μπορείτε να πουλήσετε άμεσα το ακίνητό σας. Για να μπορέσει όμως να συμβεί αυτό το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να κάνετε είναι να επιλέξετε τον μεσίτη που θα σας εκπροσωπήσει και θα τρέξει μια πολύπλοκη διαδικασία και θα σας προφυλάξει από παγίδες που μπορεί να παρουσιαστούν στον δρόμο σας και θα σας κοστίσουν σε χρόνο και χρήμα. Και προσοχή ! Να επιλέξετε έναν και μόνο έναν επαγγελματία μεσίτη / γραφείο και όχι πολλούς, διότι αυτό θα φέρει ακριβώς το αντίθετο αποτέλεσμα. Δηλαδή, και θα αργήσετε να πουλήσετε και στο τέλος θα έχετε χάσει χρήματα. Και την περίπτωση να πουλήσετε μόνοι σας απλά ξεχάστε την, ειδικά αν το ακίνητό σας είναι κάποιας σχετικά μεγάλης αξίας. Προφανώς και δεν απαγορεύεται να το κάνετε μόνοι σας, όμως θα είναι σαν να πετάτε λεφτά από το παράθυρο!

Για το πως θα επιλέξετε τον κατάλληλο μεσίτη / γραφείο να σας εκπροσωπήσει μπορείτε να δείτε και το σχετικό video.

Γιατί να επιλέξετε εμάς

Η άμεση πώληση ακινήτου δεν είναι απλή υπόθεση και μπορεί να γίνει μόνο από Επαγγελματίες Κτηματομεσίτες που θα επενδύσουν χρόνο και χρήμα σε εσάς και στο ακίνητό σας.

Αυτό εμείς το πετυχαίνουμε στον μέγιστο βαθμό καθώς όλα τα ακίνητα που αναλαμβάνουμε είναι σε αποκλειστικότητα, για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, και αυτό μας δίνει τη δυνατότητα να επενδύσουμε στην βέλτιστη και μέγιστη προβολή του ακινήτου σας, αλλά και να χρησιμοποιήσουμε όλα τα όπλα που έχουμε στην φαρέτρα μας για να φέρουμε το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα άμεσα.

Έτσι, μαζί μας η άμεση πώληση ακινήτου δεν είναι ένας απλός μύθος, αλλά πραγματικότητα. Διαβάστε παρακάτω τι θα κάνουμε για εσάς και γιατί είμαστε οι καλύτεροι.

• Θα εκτιμήσουμε την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου σας. Αν δεν συμφωνείτε με αυτή προφανώς δεν θα αναλάβουμε την πώληση του ακινήτου σας.
• Θα μελετήσουμε τα νομικά και τεχνικά έγγραφα του ακινήτου σας. Αν διαπιστώσουμε κάποιο πρόβλημα, θα σας ενημερώσουμε άμεσα για τις ενέργειες που πρέπει να γίνουν, θα τις συντονίσουμε και θα τις επιβλέπουμε.
• Αν δεν έχετε δικό σας μηχανικό ή/και δικηγόρο που θα μπορεί να σας εξυπηρετήσει άμεσα και σε άκρως ανταγωνιστικές τιμές, θα αναλάβουμε εμείς να σας συστήσουμε τους κατάλληλους επαγγελματίες για κάθε περίπτωση και παρέχουμε εγγύηση αποτελέσματος.
• Θα προβάλλουμε το ακίνητό σας κατάλληλα, εκεί που πρέπει ανάλογα με τον τύπο του, και μόνο σε αξιολογημένους υποψήφιους αγοραστές.
• Θα ενημερώσουμε τη βάση δεδομένων μας και το πελατολόγιό μας, αλλά και όλους τους επαγγελματίες μεσίτες που δραστηριοποιούνται στην περιοχή.
• Θα κάνουμε λίγα και “καλά” ραντεβού και στο τέλος θα κλείσουμε την καλύτερη οικονομική συμφωνία.
• Θα διασφαλίσουμε με χρηματική εγγύηση από τον αγοραστή ότι θα τηρηθούν στο ακέραιο όλοι οι όροι της συμφωνίας. Όλα αυτά εννοείται ότι γίνονται εγγράφως.
• Θα είμαστε μαζί σας μέχρι το τέλος της διαδικασίας και τα τηλέφωνά μας θα είναι πάντα ανοιχτά για ενημερώσεις προόδου ή τυχόν προβλήματα.
• Και τέλος, θα βγάλουμε αναμνηστικές φωτογραφίες στα συμβόλαια και θα σας ζητήσουμε να μας συστήσετε σε φίλους και γνωστούς, καθώς θα μείνετε απόλυτα ικανοποιημένοι από τις υπηρεσίες μας.

Περισσότερα μπορείτε να δείτε και στη σελίδα ΠΟΥΛΗΣΤΕ ΜΑΖΙ ΜΑΣ και η άμεση πώληση ακινήτου θα γίνει πραγματικότητα. Στην ίδια σελίδα μπορείτε να κατεβάσετε δωρεάν τον Οδηγό Πωλητή που έχουμε ετοιμάσει για εσάς, στον οποίο έχουμε συμπεριλάβει και όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την άμεση πώληση ακινήτου.

Επίλογος

Αν πραγματικά θέλετε άμεση πώληση ακινήτου θα πρέπει οπωσδήποτε να σκεφτείτε σοβαρά να αναθέσετε αποκλειστικά και να εμπιστευτείτε ένα σοβαρό μεσιτικό γραφείο όπως η YOUR HOME SOLD™. Η εμπειρία μας και το ιστορικό των επιτυχιών μας, αλλά και οι εκατοντάδες ενθουσιασμένοι από τις υπηρεσίες μας πελάτες μας, αποτελούν εγγύηση για το καλύτερο αποτέλεσμα στο συντομότερο χρονικό διάστημα.

Οι Συνεργάτες μας είναι αφοσιωμένοι στο έργο τους, γνωρίζουν άριστα την τοπική αγορά και θα είναι δίπλα σας μέχρι και την υπογραφή των συμβολαίων, αλλά και με υπηρεσίες μετά την πώληση (after sale service). Αξίζει να μας γνωρίσετε, να κλείσετε μια συνάντηση μαζί μας χωρίς καμία δέσμευση ή υποχρέωση εκ μέρους σας και να είστε σίγουροι ότι μαζί μας θα έχετε κάνει την καλύτερη επιλογή.

Σύνδεσμοι:

• Μεσιτικό Γαλάτσι
• Μεσιτικό Αθήνα
• Μεσιτικό Χαλάνδρι