Ενοικίαση σπιτιού

Η ενοικίαση σπιτιού είναι μια σημαντική διαδικασία που επηρεάζει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές. Ειδικά στην Ελλάδα, η διαδικασία αυτή ρυθμίζεται από τη νομοθεσία, και απαιτείται προσοχή στις λεπτομέρειες για την αποφυγή προβλημάτων στο μέλλον. Στην προσπάθειά μας να βοηθήσουμε σε αυτή τη διαδικασία, παραθέτουμε παρακάτω έναν πλήρη οδηγό που περιλαμβάνει συμβουλές, ενέργειες και νομικές πληροφορίες για την ενοικίαση σπιτιού, καθώς και ένα υπόδειγμα μισθωτηρίου συμβολαίου.

Τι πρέπει να γνωρίζετε για την ενοικίαση σπιτιού στην Ελλάδα

Στην Ελλάδα, η ενοικίαση σπιτιού διέπεται από τον Αστικό Κώδικα, και συγκεκριμένα από τα άρθρα 574 – 618. Η μίσθωση μπορεί να είναι είτε αορίστου χρόνου είτε ορισμένου, με διάρκεια συνήθως τα τρία έτη για την κύρια κατοικία, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά.

Ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής οφείλουν να γνωρίζουν τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά τους, όπως καθορίζονται από τη νομοθεσία. Για παράδειγμα βασική υποχρέωση του ιδιοκτήτη είναι η παράδοση του ακινήτου σε καλή κατάσταση και κάλυψη βασικών επισκευών, ενώ από την άλλη πλευρά ο ενοικιαστής οφείλει να καταβάλλει το ενοίκιο στην ώρα του και να κάνει χρήση του ακινήτου σύμφωνα με τους όρους.

• Φορολογικές Υποχρεώσεις

Η μίσθωση πρέπει να δηλώνεται στην φορολογική αρχή μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ στην ιστοσελίδα δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να υποβάλουν ηλεκτρονικά τη δήλωση μίσθωσης, ενώ το ίδιο ισχύει και για τους ενοικιαστές, που πρέπει να αποδεχθούν –  επιβεβαιώσουν τη δήλωση ώστε η μίσθωση να είναι έγκυρη και νόμιμη.

Το εισόδημα από την ενοικίαση σπιτιού, ή γενικώς από ενοίκια ακινήτων φορολογείται αυτοτελώς με συντελεστή που φθάνει και το 45%. Συγκεκριμένα, κατά τη στιγμή που γράφεται αυτό το άρθρο (Μάρτιος 2025), ισχύουν οι παρακάτω συντελεστές :

• Για ετήσιο εισόδημα μέχρι 12.000 € ο συντελεστής είναι 15%.
• Για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 12.001 – 35.000 € ο συντελεστής είναι 35%
• Για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από 35.001 € ο συντελεστής είναι 45%.

Οι ιδιοκτήτες πρέπει, επίσης, να γνωρίζουν πως μπορεί να αναγνωρισθεί έκπτωση στον φόρο για το ποσό των ετήσιων δαπανών τους για επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες ή/και λειτουργικές δαπάνες. Συμβουλευτείτε τον φοροτεχνικό σας ο οποίος είναι ο μόνος αρμόδιος να σας δώσει έγκυρες και επίκαιρες συμβουλές για την φορολόγησή σας από την ενοικίαση σπιτιού.

Συμβουλές για την ενοικίαση σπιτιού για Ιδιοκτήτες – Εκμισθωτές

• Επισκευές ή/και Ανακαίνιση: Πριν να ενοικιάσετε το ακίνητο σας πρέπει να πάρετε μια σημαντική απόφαση. Θα το ανακαινίσετε ολικώς ή μερικώς, ή απλά θα προβείτε στις απολύτως απαραίτητες επισκευές και ένα φρεσκάρισμα ; Καλό θα ήταν σε αυτό το σημείο να συμβουλευτείτε έναν ειδικό. Ο μεσίτης σας και ο μηχανικός σας μπορούν να σας δώσουν μια έγκυρη άποψη. Προφανώς ένα πλήρως ανακαινισμένο και άριστα συντηρημένο σπίτι θα έχει και πολύ υψηλότερο μίσθωμα. Όμως υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη, όπως π.χ. η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, το κοινό στο οποίο απευθύνεται και η γενικότερη εικόνα της οικοδομής. Με απλά λόγια δεν έχει κανένα απολύτως νόημα να ρίξετε πολλά χρήματα σε ένα ακίνητο που βρίσκεται σε μια πιο “φθηνή” γειτονιά, ή σε μια πολυκατοικία ασυντήρητη, γιατί ποτέ δεν κάνετε απόσβεση. Από την άλλη, αν βρίσκεστε σε μια περιζήτητη και “ακριβή” περιοχή, τότε μια καλή ανακαίνιση θα ξεχωρίσει το ακίνητό σας από τον ανταγωνισμό και θα εκτοξεύσει το μίσθωμα. Συμπέρασμα : μην ξοδέψετε τίποτα πριν να συμβουλευτείτε τους ειδικούς. Θα γλιτώσετε πολλά χρήματα.
• Επίπλωση και Εξοπλισμός: Αν διαθέτετε επιπλωμένο ακίνητο, φροντίστε να ελέγξετε την κατάσταση των επίπλων. Τα επιπλωμένα ακίνητα αποτελούν μια ξεχωριστή κατηγορία της ενοικίασης σπιτιού και προτιμώνται μόνο από συγκεκριμένους μισθωτές, π.χ. στρατιωτικούς, καθηγητές, κλπ, που θα μείνουν για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα στην περιοχή. Σε κάθε περίπτωση η επίπλωση, εφόσον υπάρχει, θα πρέπει να είναι σε άριστη λειτουργική και αισθητική κατάσταση, καθαρή και απολυμασμένη. Θα πρέπει να γίνει λεπτομερής καταγραφή της επίπλωσης και τυχόν ελαττωμάτων της, να ληφθούν φωτογραφίες και υπογραφεί ένα πρωτόκολλο παράδοσης – παραλαβής. Το ίδιο ισχύει και για τον λοιπό εξοπλισμό που μπορεί να διαθέτει ακίνητο, όπως π.χ. ηλεκτρικές συσκευές, κλιματιστικά, αυτόνομο σύστημα θέρμανσης, συναγερμός, κλπ. Θα πρέπει και αυτά να καταγραφούν και να συμφωνηθεί εγγράφως ποιος θα ευθύνεται για την τακτική συντήρησή τους και την επισκευή, αν απαιτηθεί.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Σύμφωνα με τον Νόμο 4122/2013 (ΦΕΚ Α’ 42/19-02-2013), όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα, η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική κατά την ενοικίαση σπιτιού (μακροχρόνια, βραχυχρόνια, υπεκμίσθωση) σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας. Επίσης, κατά την μίσθωση (ή πώληση) κτιρίων ή κτιριακών μονάδων, επιδεικνύεται από τον ιδιοκτήτη ή εκμισθωτή το ΠΕΑ ή αντίγραφό του, στον υποψήφιο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή και παραδίδεται αυτό στο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή. Επιπροσθέτως, ο νόμος ορίζει πως κατά τη διάθεση προς μίσθωση (ή πώληση) κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, απαιτείται η δήλωση του δείκτη ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία), όπως αυτός προκύπτει από το ΠΕΑ, σε όλες τις εμπορικές διαφημίσεις και καταχωρήσεις. Δηλαδή, απαγορεύεται η προβολή για ενοικίαση σπιτιού χωρίς αυτό προηγουμένως να διαθέτει ενεργειακό πιστοποιητικό. Συνεπώς, πρώτα εκδίδουμε ενεργειακό πιστοποιητικό για το ακίνητο και μετά αναθέτουμε σε μεσιτικό γραφείο την εκμίσθωσή του. Αν κάποιος μεσίτης δεν σας ζητήσει ενεργειακό πιστοποιητικό, μη συνεργαστείτε μαζί του. Ένας σοβαρός επαγγελματίας τηρεί τους νόμους και σέβεται τη δουλειά του, τον εαυτό του και τους πελάτες του. Δεν θέλετε να βρεθείτε εκτεθειμένοι με κυρώσεις και πρόστιμα.
• Καθορισμός μισθώματος. Πριν καθορίσετε το μίσθωμα (ενοίκιο), συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία μεσίτη για τις τάσεις τις περιοχής σας. Απαιτείται μια σοβαρή έρευνα αγοράς για να μάθετε ποια είναι η πραγματική μέση τιμή για ακίνητα παρόμοιου τύπου στην περιοχή σας. Μην συμβουλεύεστε τα διάφορα portals ακινήτων καθώς σε αυτά θα δείτε μόνο τις ζητούμενες τιμές και όχι τις τιμές κλεισίματος της συμφωνίας. Σίγουρα θέλετε, όπως κι εμείς που υποστηρίζουμε τα συμφέροντά σας, ένα καλό και δίκαιο μίσθωμα, το οποίο όμως θα πρέπει να αντιστοιχεί σε αυτά που παρέχει το σπίτι σας. Να ξέρετε πάντα πως είναι προτιμότερο να κάνετε μια μικρή έκπτωση και να βρείτε έναν συνεπή μισθωτή που θα προσέξει το ακίνητο σας σαν να ήταν δικό του, παρά κάποιον ο οποίος θα καταβάλλει ένα υψηλότερο μίσθωμα αλλά θα προξενήσει ζημιές και θα σας παραδώσει ένα σπίτι που θα χρειάζεται σοβαρές και κοστοβόρες επισκευές. Το υποτιθέμενο κέρδος στην πραγματικότητα θα είναι ζημία για εσάς.
• Background Check. Είναι πολύ σημαντικό να διενεργήσετε έναν γενικό έλεγχο του υποψήφιου μισθωτή, φροντίζοντας πάντα να μην παραβιάζετε άθελά σας τα προσωπικά του δεδομένα. Αυτό μπορεί να το αναλάβει για εσάς ένα σοβαρό μεσιτικό γραφείο με εμπειρία στις ενοικιάσεις σπιτιών. Οι επαγγελματίες μεσίτες έχουν τη δυνατότητα να καταλάβουν πολλά για το συναλλακτικό προφίλ του υποψήφιου μισθωτή σας, καθώς είναι μια διαδικασία την οποία έχουν κάνει χιλιάδες φορές και διαθέτουν την εμπειρία. Επίσης, με τη σύμφωνη γνώμη του μισθωτή σας, μπορείτε να μάθετε αν τα εισοδήματά του μπορούν να καλύψουν τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την μίσθωση. Και οι υποχρεώσεις αυτές δεν περιορίζονται μόνο στην δυνατότητα καταβολής του μισθώματος, αλλά και στις δαπάνες για ηλεκτρισμό, θέρμανση, κοινόχρηστα, κλπ… Επίσης, μπορείτε να ζητήσετε συστάσεις από προηγούμενους ιδιοκτήτες. Η ενοικίαση σπιτιού σε κάποιον αναξιόπιστο μισθωτή μπορεί να γίνει εφιάλτης.

Συμβουλές για την ενοικίαση σπιτιού για μισθωτές

Ας εξετάσουμε τώρα τι πρέπει να προσέχουν οι υποψήφιοι μισθωτές και τι να αναζητήσουν σε ένα ακίνητο.

• Τοποθεσία: Ίσως το βασικότερο κριτήριο. Επιλέξτε τη περιοχή / γειτονιά που θα καλύπτει τις περισσότερες ανάγκες σας, π.χ. σε συγκοινωνίες, σχολεία, καταστήματα, απόσταση από την εργασία σας, πράσινο, εγγύτητα σε συγγενικά / φιλικά πρόσωπα, κλπ. Θυμηθείτε πως η τοποθεσία είναι το μόνο που δεν μπορείτε να αλλάξετε και δεν θέλετε σε καμία περίπτωση να μπείτε σύντομα σε διαδικασία νέας μετακόμισης.
• Κατάσταση Ακινήτου: Είναι σημαντικό να κάνετε έναν ενδελεχή τεχνικό έλεγχο ακινήτου πριν αποφασίσετε να το ενοικιάσετε. Είναι καλό να προσλάβετε έναν μηχανικό να το κάνει για εσάς, ειδικά αν το ακίνητο φαίνεται να έχει προβλήματα ή είναι μεγάλης μισθωτικής αξίας. Ο έλεγχος αυτός θα σας προφυλάξει από δυσάρεστες εκπλήξεις ή από παράλογες απαιτήσεις του ιδιοκτήτη. Φροντίστε να έχετε αρκετές φωτογραφίες του ακινήτου και video που θα απεικονίζουν ακριβώς την κατάσταση στην οποία το παραλαμβάνετε. Θυμηθείτε το γνωστό : “Μετά την απομάκρυνση από το ταμείο ουδέν λάθος αναγνωρίζεται“. Θα υπογράψετε ένα συμφωνητικό που θα λέει (συνήθως) ότι παραλάβατε το ακίνητο σε άριστη κατάσταση και κατάλληλο για τη χρήση που το προορίζετε. Αν δεν ισχύει κάτι τέτοιο μην υπογράψετε ή τροποποιήστε το συμφωνητικό ώστε να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Διασαφηνίστε εγγράφως για ποιες επισκευές θα είστε υπεύθυνοι εσείς και για ποιες ο ιδιοκτήτης.
• Κόστος: Βεβαιωθείτε ότι το ενοίκιο είναι εντός του προϋπολογισμού σας και μην ξεχνάτε να λάβετε υπόψη τα κοινόχρηστα και τις δαπάνες οργανισμών κοινής ωφέλειας και θέρμανσης. Η ενοικίαση σπιτιού δεν έχει μοναδικό έξοδο το ενοίκιο, αλλά και έμμεσες δαπάνες που συνδέονται με το ακίνητο και τη διαβίωσή σας σε αυτό.
• Background Check. Όπως ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει έναν έλεγχο για εσάς, έτσι μπορείτε να κάνετε κι εσείς γι’ αυτόν. Ρωτήστε τον που μένει και κάθε πότε επιθυμεί να επιθεωρεί το ακίνητο. Αν μένει στην ίδια πολυκατοικία (από πάνω, από κάτω, ή δίπλα) προσπαθήστε να καταλάβετε αν θα σας χτυπά το κουδούνι με το παραμικρό, μήπως και κρεμάσετε κάποιον πίνακα ή φωτιστικό. Λάβετε πληροφορίες και για τους λοιπούς ενοίκους / ιδιοκτήτες, αν πρόκειται για κάποιο διαμέρισμα σε πολυκατοικία. Σίγουρα δεν θέλετε είστε δίπλα σε ανθρώπους που μπορεί να έχουν ένα προφίλ ή τρόπο ζωής που δεν ταιριάζει με τον δικό σας. Θα δημιουργηθούν εντάσεις που δεν αξίζει τον κόπο να τις βιώσετε.
• Κατοικίδια. Ο νόμος επιτρέπει να έχετε μέχρι δύο κατοικίδια στο σπίτι σας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μπορεί να αγαπάτε τα ζώα και να έχετε, ή μπορεί και να μην τα συμπαθείτε ιδιαίτερα. Ό,τι από τα δυο κι αν συμβαίνει, φροντίστε να είστε στο ίδιο μήκος κύματος με τον ιδιοκτήτη και τους λοιπούς ενοίκους. Αν εσείς έχετε κάποιο ζωάκι και ο ιδιοκτήτης σας δεν θέλει, προσωπική μας άποψη είναι να φύγετε μακριά και να μην ασχοληθείτε μαζί του. (Σ.Σ. εμείς αγαπάμε τα ζώα και έχουμε σκυλάκι στο σπίτι μας). Δεν έχει νόημα να πιέζετε καταστάσεις και να κάνετε χρήση των δικαιωμάτων που σας δίνει ο νόμος. Αυτό δεν θα κάνει τον ιδιοκτήτη και τους λοιπούς ενοίκους να αγαπήσουν τα ζώα και μάλλον δεν θα σας βλέπουν με καλό μάτι, ειδικά αν έχετε αποκρύψει την ύπαρξή τους. Από την άλλη, αν δεν συμπαθείτε τα ζώα ή αν έχετε κάποια αλλεργία, μην πάτε σε ένα σπίτι που οι γατο-παρέες ή οι σκυλο-παρέες κάνουν πάρτι και η πυλωτή είναι γεμάτη από σκόρπιες ζωοτροφές. Δεν θα περάσετε καλά. Υπάρχουν διαθέσιμα σπίτια για κάθε περίπτωση, απλά θα χρειαστεί να ψάξετε λίγο περισσότερο για να βρείτε αυτό που ταιριάζει στα γούστα σας.    

Νομικές και γενικές συμβουλές για την ενοικίαση σπιτιού

Η ενοικίαση σπιτιού είναι μια διαδικασία εύκολη, γρήγορη και ασφαλής αρκεί να ακολουθηθούν τα παρακάτω βήματα και συμβουλές, που θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους και οι εκμισθωτές / ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές / μισθωτές :

1. Συντάξτε ένα πλήρες και λεπτομερές μισθωτήριο συμβόλαιο. Η απλή ηλεκτρονική δήλωση και αποδοχή στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ δεν σας καλύπτει αν προκύψει κάποιο πρόβλημα ή διαφωνία. Ανεβάστε με την απλή μέθοδο copy – paste το ακριβές κείμενο του μισθωτηρίου εντός της δήλωσης που θα κάνετε στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ώστε να υπάρχει και εκεί αναρτημένο. Ο κάθε συμβαλλόμενος θα πρέπει να έχει στην κατοχή του και ένα υπογεγραμμένο πρωτότυπο. Για τη διευκόλυνσή σας σας παρέχουμε ένα υπόδειγμα μισθωτηρίου κατοικίας σε επεξεργάσιμη μορφή word για να το συμπληρώσετε και να το τροποποιήσετε όπως εσείς επιθυμείτε.
2. Αναφέρετε στο μισθωτήριο με ακρίβεια όλους τους όρους και τις προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων και των δύο πλευρών. Βεβαιωθείτε ότι κατανοείτε τους όρους, όπως τη διάρκεια της μίσθωσης, τις ευθύνες για επισκευές και τη διαδικασία για την ανανέωση ή τη λύση της σύμβασης. Επίσης, εξετάστε και συμφωνήστε τυχόν όρους που προβλέπουν αναπροσαρμογή του μισθώματος και κάθε πότε μπορεί αυτή να γίνεται.
3. Συζητήστε για το ποσό της εγγύησης που απαιτείται και σε τι ακριβώς μεταφράζεται. Κατανοήστε τον ρόλο της εγγύησης και γιατί δεν μπορεί να συμψηφιστεί με μισθώματα. Ο νόμος δεν ορίζει συγκεκριμένη εγγύηση, η οποία καθορίζεται ελεύθερα, για τα συνηθισμένα πάντως οικιστικά ακίνητα ισούται με ένα ή δύο μηνιαία ενοίκια. Σε κάποιες περιπτώσεις, όπως π.χ. όταν μισθώνεται ένα πλήρως ανακαινισμένο ή πολυτελές ακίνητο, το ύψος της εγγύησης μπορεί να είναι υψηλότερο.
4. Ποτέ – μα ΠΟΤΕ – και αυτό ισχύει και για τις δύο πλευρές, μη δεχθείτε την καταβολή ή την είσπραξη μετρητών και μη συμφωνήσετε σε ένα εικονικό μίσθωμα (συνήθως χαμηλότερο του πραγματικού, χωρίς να αποκλείεται και το αντίθετο), για να γλυτώσετε εφορία, κλπ. Οι φορολογικές αρχές σήμερα έχουν τα μέσα και γνωρίζουν πολύ καλά τις τρέχουσες εμπορικές αξίες και αργά ή γρήγορα θα αποκαλυφθεί η απάτη. Θα μπλέξετε κι αν ακόμα δεν γίνετε αντιληπτοί από την εφορία, σε περίπτωση διαμάχης με την άλλη πλευρά δεν θα μπορείτε να αποδείξετε ή να διεκδικήσετε το παραμικρό και η ζημία σας θα είναι μεγαλύτερη από το προσδοκώμενο όφελος.