Ενημέρωση Ιανουάριος 2026: Η διαδικασία πώλησης ακινήτου έχει απλοποιηθεί σημαντικά με την ψηφιακή πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ και την ηλεκτρονική υποβολή δικαιολογητικών μέσω του akinita.gov.gr. Ωστόσο, η συλλογή των απαραίτητων εγγράφων παραμένει κρίσιμη για την επιτυχή και επικερδή ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Περιεχόμενα
Τα 9 Βασικά Δικαιολογητικά που χρειάζεστε το 2026
1. Τίτλος Κτήσης (Συμβόλαιο Ιδιοκτησίας)
Το πρωτότυπο ή επικυρωμένο αντίγραφο του τίτλου κτήσης από τον οποίο αποκτήσατε το ακίνητο (αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή, κληρονομιά).
Τι να προσέξετε:
- Τα στοιχεία του τίτλου να ταυτίζονται με την πραγματική κατάσταση
- Αν προέρχεται από κληρονομιά/δωρεά/γονική παροχή μετά το 1995, χρειάζεται πιστοποιητικό μη οφειλής του αντίστοιχου φόρου
2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων)
Εκδίδεται ηλεκτρονικά από το TAXISnet και πιστοποιεί ότι έχετε δηλώσει το ακίνητο στη δήλωση Ε9 για τα τελευταία 5 έτη.
Πώς το εκδίδετε:
- Σύνδεση στο TAXISnet με τους κωδικούς σας
- Εφαρμογές → myProperty
- Εκτύπωση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ
Σημαντικό: Τα τετραγωνικά που αναγράφονται στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πρέπει να ταυτίζονται με τα πραγματικά τετραγωνικά του ακινήτου.
3. Φορολογική Ενημερότητα Πωλητή
Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας σε ισχύ. Μπορεί να το βγάλει και ο/η συμβολαιογράφος αν δεν υπάρχουν οφειλές.
Εκδίδεται από:
- TAXISnet (άμεση έκδοση)
- ΔΟΥ (αν υπάρχουν ρυθμίσεις)
4. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Υποχρεωτικό για κάθε πώληση ακινήτου (κτίσματος) με ελάχιστες εξαιρέσεις, π.χ. ημιτελές κτίσμα ή ασκεπές κτίσμα, γη.
Βασικά στοιχεία:
- Ισχύς: 10 έτη
- Κόστος: 80-200€ (ανάλογα με το μέγεθος)
- Χρόνος έκδοσης: 3-7 ημέρες
- Εκδίδεται από: Πιστοποιημένο Ενεργειακό Επιθεωρητή
Τι ελέγχει: Θέρμανση, ψύξη, μόνωση, κουφώματα, ενεργειακή κλάση (Α+ έως Η)
Προσοχή: Το ΠΕΑ δεν μπορεί να εκδοθεί για παντελώς αυθαίρετα κτίσματα αν δεν έχει γίνει κάποιου είδους νομιμοποίηση/τακτοποίηση.
5. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ)
Ενημέρωση 2026: Για κατοικίες και καταστήματα, η ΗΤΚ είναι υποχρεωτική μόνο κατά τη μεταβίβαση. Για ειδικές χρήσεις (τουριστικά καταλύματα, εκπαιδευτήρια, νοσοκομεία) η προθεσμία ήταν 31/1/2026.
Περιλαμβάνει:
- Οικοδομική άδεια και σχέδια
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
- Δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων (αν υπάρχουν)
- Μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση
- Πίνακας χιλιοστών (για διηρημένη ιδιοκτησία)
Εκδίδεται από: Μηχανικό μέσω της πλατφόρμας του ΤΕΕ.
Κόστος: 300 - 1.000€ για διαμέρισμα, 500 - 2.000€ για μονοκατοικία.
6. Κτηματολογικά Έγγραφα
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε κτηματογραφημένη περιοχή:
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
- Αντίγραφο Κτηματολογικού Φύλλου
Εκδίδονται από: Ελληνικό Κτηματολόγιο ή τα Κτηματολογικά Γραφεία
Κόστος: Περίπου 20-30€
Διάρκεια ισχύος: 3 μήνες
7. Ασφαλιστική Ενημερότητα (e-ΕΦΚΑ)
Απαιτείται αν:
- Το κτίσμα έχει ανεγερθεί τα τελευταία 10 χρόνια, ή
- Ο πωλητής ασκεί επάγγελμα ελεύθερου επαγγελματία/επιτηδευματία, ή
- Ο πωλητής συμμετέχει σε Α.Ε., Ε.Π.Ε. κλπ.
Εκδίδεται από: e-ΕΦΚΑ ηλεκτρονικά
Διάρκεια ισχύος: 1 μήνας
8. Ταυτότητα και ΑΦΜ
Φωτοτυπίες:
- Ταυτότητας ή διαβατηρίου πωλητή και αγοραστή
- Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ)
- Στοιχεία ΔΟΥ
9. Υπεύθυνες Δηλώσεις
Υπογραφείς ενώπιον συμβολαιογράφου:
Από τον πωλητή:
- Ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται σε ρέμα, αιγιαλό, αρχαιολογικό χώρο
- Για τα εισοδήματα που απέφερε το ακίνητο (αν δεν είχε εισοδήματα, ή αν τα δήλωσε)
- Για προαίρεση φορολογικής κατοικίας (αν ισχύει)
Πρόσθετα Δικαιολογητικά Ανάλογα με τον Τύπο Ακινήτου
Για Διαμέρισμα / Οριζόντια Ιδιοκτησία
1. Πράξη Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας
- Περιγραφή κοινοχρήστων
- Πίνακας χιλιοστών
- Κανονισμός πολυκατοικίας
2. Βεβαίωση Μηχανικού (Ν.4495/2017)
Επιβεβαιώνει ότι:
- Δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, ή
- Οι αυθαιρεσίες έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση
3. Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Διηρημένης Ιδιοκτησίας
Εκδίδεται από μηχανικό μέσω της πλατφόρμας του ΤΕΕ.
Για Μονοκατοικία / Οικόπεδο
1. Οικοδομική Άδεια και Σχέδια
- Πρωτότυπη οικοδομική άδεια
- Κατόψεις όλων των ορόφων
- Τοπογραφικό διάγραμμα
- Διάγραμμα κάλυψης
Αν ο φάκελος έχει χαθεί: Απαιτείται ανασύσταση από την Πολεοδομία (κόστος: 1.500-10.000€, χρόνος: 2-6 μήνες)
2. Τοπογραφικό Διάγραμμα
Υποχρεωτικό για:
- Οικόπεδα (με ή χωρίς κτίσμα)
- Αγροτεμάχια εντός ζώνης οικιστικού ελέγχου
Κόστος: 500+ €
Για Αγροτεμάχιο
1. Τοπογραφικό Διάγραμμα (πάντα απαιτείται)
2. Πιστοποιητικό Δασικής Υπηρεσίας
Απαιτείται σε συγκεκριμένες περιοχές για επιβεβαίωση ότι δεν εμπίπτει σε δασική έκταση ή άλλες προστατευόμενες περιοχές.
3. Υπεύθυνη Δήλωση
Ότι το αγροτεμάχιο δεν βρίσκεται σε:
- Αρχαιολογικό χώρο
- Ρέμα
- Προστατευόμενη περιοχή NATURA
Σημαντική Αλλαγή: Κατάργηση Πιστοποιητικού ΤΑΠ
Τι άλλαξε: Με το νόμο 5076/2023, καταργήθηκε η υποχρέωση προσκόμισης βεβαίωσης μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) στις μεταβιβάσεις.
Πώς λειτουργεί τώρα:
- Το Ελληνικό Κτηματολόγιο ειδοποιεί αυτόματα τον αρμόδιο Δήμο για κάθε μεταβολή κυριότητας
- Ο Δήμος βεβαιώνει το τέλος και εισπράττεται μέσω ΑΑΔΕ
- Δεν χρειάζεται πια να πάτε στο Δήμο για βεβαίωση
Σημείωση: Το τέλος ΤΑΠ εξακολουθεί να υπάρχει και να εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ρεύματος - απλά δεν χρειάζεστε πια πιστοποιητικό για τη μεταβίβαση.
Η Ψηφιακή Διαδικασία Μεταβίβασης 2026
Από το 2024 και μετά, η διαδικασία μεταβίβασης έχει γίνει πλήρως ηλεκτρονική μέσω του akinita.gov.gr:
Βήμα 1: Δημιουργία Αιτήματος
Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί ηλεκτρονικό φάκελο και προσκαλεί πωλητή/αγοραστή.
Βήμα 2: Επιλογή Ακινήτου
Ο πωλητής επιλέγει το προς πώληση ακίνητο από τη δήλωση Ε9 του.
Βήμα 3: Εξουσιοδότηση
Πωλητής και αγοραστής εξουσιοδοτούν τον συμβολαιογράφο να συλλέξει τα δικαιολογητικά.
Βήμα 4: Καταβολή Φόρου
Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης μέσω myProperty (ΑΑΔΕ).
Βήμα 5: Υπογραφή Συμβολαίου
Φυσική παρουσία πωλητή και αγοραστή στο συμβολαιογραφείο.
Βήμα 6: Καταχώριση στο Κτηματολόγιο
Αυτόματη υποβολή μέσω της πλατφόρμας - εντός 1 εργάσιμης ημέρας.
Πίνακας Χρόνων Έκδοσης & Ισχύος Δικαιολογητικών
| Δικαιολογητικό | Χρόνος Έκδοσης | Διάρκεια Ισχύος | Κόστος |
|---|---|---|---|
| Φορολογική Ενημερότητα | Άμεσα (TAXISnet) | 15 ημέρες | Δωρεάν |
| Πιστοποιητικό ENFIA | Άμεσα (TAXISnet) | - | Δωρεάν |
| ΠΕΑ | 3-7 ημέρες | 10 έτη | 80-200€ |
| Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου | 10-60 ημέρες | - | από 300€ |
| Ασφαλιστική Ενημερότητα | Άμεσα | 1 μήνας | Δωρεάν |
| Κτηματολογικό Απόσπασμα | 2-5 ημέρες | - | 20-30€ |
| Τοπογραφικό Διάγραμμα | 7-15 ημέρες | 5 έτη | 150-400€ |
| Βεβαίωση Μηχανικού | 3-7 ημέρες | - | 100-300€ |
| Ανασύσταση Φακέλου (αν χρειαστεί) | 2-6 μήνες | - | από 1.000€ |
Συχνές Ερωτήσεις
Χρειάζομαι βεβαίωση ΤΑΠ από το Δήμο;
ΟΧΙ. Από το 2023 (νόμος 5076/2023) το πιστοποιητικό ΤΑΠ δεν απαιτείται πια για μεταβιβάσεις. Το Κτηματολόγιο ενημερώνει αυτόματα τον Δήμο.
Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες;
Εξαρτάται από την κατηγορία: α) Για μικρές παραβάσεις (κατ. 1-2) γίνεται υπαγωγή σε τακτοποίηση και πληρωμή προστίμου. Προθεσμία έως 31/3/2026 για αυθαίρετα που έχουν υπαχθεί, εκτός αν δοθεί παράταση. β) Για μεγάλες παραβάσεις απαιτείται πλήρης νομιμοποίηση / τακτοποίηση (αν είναι είναι δυνατό) ή κατεδάφιση.
Πόσο χρόνο χρειάζομαι για να συλλέξω όλα τα δικαιολογητικά;
Υπό κανονικές συνθήκες: 2-4 εβδομάδες. Αν υπάρχουν προβλήματα: 2-6 μήνες (αυθαιρεσίες, ανασύσταση φακέλου, νομικά θέματα).
Μπορώ να πουλήσω χωρίς ΠΕΑ;
ΟΧΙ. Το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό για κάθε πώληση (με ελάχιστες εξαιρέσεις). Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να το αναφέρει στο συμβόλαιο.
Χρειάζομαι τοπογραφικό για διαμέρισμα;
ΟΧΙ. Το τοπογραφικό χρειάζεται μόνο για οικόπεδα, μονοκατοικίες με οικόπεδο και αγροτεμάχια.
Τι κάνω αν ο φάκελος του ακινήτου έχει χαθεί;
Ο μηχανικός σας μπορεί να: α) Ανασυστήσει τον φάκελο από την Πολεοδομία (2-6 μήνες, +1.000€), ή να υπαγάγει το ακίνητο ως αυθαίρετο και να εκδώσει ΗΤΚ, εφόσον αυτό είναι εφικτό από κατηγορία παράβασης και προσθεσμίες.
Πόσο κοστίζουν συνολικά τα δικαιολογητικά;
Βασικό κόστος (χωρίς προβλήματα): Διαμέρισμα: από 500€, Μονοκατοικία: από 1.000€, Οικόπεδο/Αγροτεμάχιο: από 800€. Με τακτοποίηση αυθαιρέτων: +500€ έως +10.000€ (ανάλογα με την κατηγορία).
Μπορώ να ξεκινήσω τη διαφήμιση πριν έχω όλα τα έγγραφα πώλησης;
ΝΑΙ, αλλά με προσοχή. Πρέπει να έχετε ΠΕΑ (υποχρεωτικό για προβολή ακινήτου / διαφήμιση), να γνωρίζετε ακριβώς τυχόν εκκρεμότητες και να τις αναφέρετε με σαφήνεια και να έχετε χρονοδιάγραμμα τακτοποίησης.
Τι γίνεται με τα χρέη στην εφορία;
Η φορολογική ενημερότητα είναι υποχρεωτική. Αν έχετε χρέη μπορείτε να κάνετε ρύθμιση σε δόσεις ή να γίνει η εξόφληση από το τίμημα πώλησης. Ο φοροτεχνικός σας και ο/η συμβολαιογράφος θα σας κατατοπίσουν.
Πόσος χρόνος χρειάζεται από τη συμφωνία μέχρι τα συμβόλαια;
Με έτοιμα δικαιολογητικά: 2-4 εβδομάδες, χωρίς έτοιμα δικαιολογητικά: 6-16 εβδομάδες, με σοβαρά προβλήματα: πάνω από 8 μήνες.
Checklist: Έχετε Όλα τα Δικαιολογητικά;
✓ Βασικά (για όλα τα ακίνητα)
- ☐ Τίτλος κτήσης (συμβόλαιο)
- ☐ Πιστοποιητικό ENFIA
- ☐ Φορολογική ενημερότητα πωλητή
- ☐ ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης)
- ☐ Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
- ☐ Ταυτότητα και ΑΦΜ
- ☐ Υπεύθυνες δηλώσεις
✓ Για Κτηματογραφημένες Περιοχές
- ☐ Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
- ☐ Κτηματολογικό φύλλο
✓ Για Διαμέρισμα
- ☐ Πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας
- ☐ Βεβαίωση μηχανικού (Ν.4495/2017)
- ☐ Πιστοποιητικό πληρότητας διηρημένης ιδιοκτησίας
✓ Για Μονοκατοικία/Οικόπεδο
- ☐ Οικοδομική άδεια και σχέδια
- ☐ Τοπογραφικό διάγραμμα
✓ Ειδικές Περιπτώσεις
- ☐ Ασφαλιστική ενημερότητα (αν απαιτείται)
- ☐ Πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/δωρεάς (αν απαιτείται)
- ☐ Δασική βεβαίωση (για αγροτεμάχια σε ορισμένες περιοχές)
5 Συμβουλές για Ταχύτερη Συλλογή Δικαιολογητικών
1. Ξεκινήστε από το ΠΕΑ και την ΗΤΚ
Είναι τα πιο χρονοβόρα. Αναθέστε σε μηχανικό άμεσα.
2. Ελέγξτε το Ε9 σας ΠΡΙΝ ξεκινήσετε
Βεβαιωθείτε ότι τα τετραγωνικά του ακινήτου ταυτίζονται με την πραγματικότητα. Αν όχι, διορθώστε ΤΩΡΑ.
3. Εντοπίστε τυχόν αυθαιρεσίες νωρίς
Ζητήστε από μηχανικό τεχνικό έλεγχο ακινήτου. Η τακτοποίηση παίρνει χρόνο.
4. Κρατήστε ψηφιακό φάκελο
Σκανάρετε όλα τα έγγραφα και αποθηκεύστε τα ψηφιακά, είτε σε cloud (Google Drive, One Drive, κλπ), ή σε άλλο μέσο αποθήκευσης. Ιδανικά κρατήστε τα σε τουλάχιστον 2 διαφορετικά μέσα. Θα τα χρειαστείτε πολλές φορές.
5. Συνεργαστείτε με επαγγελματίες που έχουν άμεση διαθεσιμότητα
Ένας μηχανικός ή δικηγόρος που δεν απαντάει για εβδομάδες θα σας κοστίσει χρόνο και χρήματα.
Συμπέρασμα
Η συλλογή δικαιολογητικών για πώληση ακινήτου το 2026 έχει απλοποιηθεί σημαντικά με την ψηφιοποίηση της διαδικασίας μέσω του myProperty και του akinita.gov.gr. Η κατάργηση του πιστοποιητικού ΤΑΠ και η αυτόματη συλλογή πολλών εγγράφων από τον συμβολαιογράφο μέσω διαλειτουργικότητας έχουν μειώσει σημαντικά τη γραφειοκρατία, αλλά δεν την έχουν εξαλείψει.
Ωστόσο, η προετοιμασία παραμένει κρίσιμη. Ένα ακίνητο με έτοιμα δικαιολογητικά μπορεί να πουληθεί σε 30-60 ημέρες και σε υψηλότερη τιμή, ενώ ένα ακίνητο με εκκρεμότητες μπορεί να χρειαστεί 4-8 μήνες και να πουληθεί τελικά σε χαμηλότερη τιμή από την πραγματική του αξία.
Η βασική συμβουλή: Ξεκινήστε τη συλλογή δικαιολογητικών πριν βγείτε στην αγορά. Έτσι θα αποφύγετε απογοητεύσεις, θα κλείσετε γρηγορότερα συμφωνίες και θα διαπραγματευτείτε από θέση ισχύος.
Εξειδικευμένες Υπηρεσίες Real Estate από την Your Home Sold™
Αν αναζητάτε το κορυφαίο Μεσιτικό στην Αθήνα για την αγορά ή την πώληση του ακινήτου σας, η ομάδα μας είναι εδώ για να σας προσφέρει λύσεις. Διαθέτοντας το κεντρικό μας Μεσιτικό στο Γαλάτσι αλλά και το Μεσιτικό Γραφείο στο Μαρούσι, καλύπτουμε σχεδόν όλο λεκανοπέδιο Αττικής με συνέπεια. Προσφέρουμε επαγγελματική Εκτίμηση Ακινήτου με βάση τα τρέχοντα δεδομένα της αγοράς, ενώ εξειδικευόμαστε στην Άμεση Πώληση Ακινήτου εντός 90 ημερών.
